民营房企躺平？北京第三批次土拍成交额腰斩，2宗地块流拍

赵佳琪

2021-12-27 22:16:57

来源: 时代周报

北京在第一批次土拍中以1110亿元的成交额，位居全国第二的。然而第二批次土拍遭遇折戟，此次第三批次土拍，依然未有回暖迹象。

杭州土拍所挂出地块全部出让成功的“高温”，并没能传导至北京。

北京在第一批次土拍中以1110亿元的成交额，位居全国第二的。然而第二批次土拍遭遇折戟，此次第三批次土拍，依然未有回暖迹象。

12月27日，北京第三批次土拍结束。至此，北京2021年三次集中供地宣布收官。中指研究院数据显示，北京全年以集中供地方式成交的住宅用地共57宗，土地出让金1899.94亿元，出让金较上一年同比微涨9.35%。

在本次第三批次土拍供应的12宗住宅用地中，2宗流拍，7宗以底价成交，2宗以线上最高报价成交，1宗现场竞拍。10宗地总成交价达277.25亿，较第二批次土拍成交金额下降约46％，几近腰斩。

这批供应的土地中，朝阳区仍然是大户，共计6宗，占据总供应地块的50％。但管庄乡GZGJC-02地块因无人报价已流拍，剩余5宗地均以底价拍出。相比此前金盏等区域的火热，朝阳区在本轮竞拍稍显冷清。

另外，热度最高的东三环劲松街道地块，仅有保利和葛洲坝两家房企参与了网上竞价环节，最终保利退出，葛洲坝以11.4亿元底价摘地。该地块销售指导价为10.66万元/㎡，链家APP显示，附近的珠江帝景目前二手房挂牌均价在10.77万元/㎡左右，两者售价几乎持平。

本轮土拍中，京投发展表现抢眼，其以175.3亿元底价连摘朝阳区东坝3宗地，而这3宗地也是此次供地中规模最大的组团。

时代周报记者了解到，A002-1、A003-1地块销售指导价为8.1万元/㎡，另外2宗地销售指导价为8.6万元/㎡。这三宗地总用地规模达19.78万平米，地上总规划建筑规模达36.3万平米，预计未来将至少新增3000余套供应。朝阳管庄GZGJC-03地块则被京能+龙湖联合体以20.8亿底价拿下。

此外，门头沟永定镇的两宗地分别被金地和金茂摘得；密云区水源路地块由住总+首开+旭辉+密云城投联合体以20.7亿元底价竞得；延庆区小营村、石河营村地块由中建方程以3.9亿底价拿下。

“延庆地块首先享受到的是冬奥会所带来的交通配套福利。地块距离京张高铁延庆站约2.5公里，终点站到清河站和北京北站，相较于燕郊、廊坊通勤的不便，延庆区属于北京区域内，通往西三旗、西二旗等互联网大厂更为便利，并且房价优势几乎与燕郊、廊坊无异。”中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞向时代周报记者说道。

本批次供地中，唯一一宗现场竞价的地块为房山拱辰地块，共有中建一局、金茂、龙湖3家房企参与了现场竞价。最终该地块由中建一局以18.63亿元成功竞得，溢价率15％，成交楼面价1.82万元/㎡。

“本次成交地块的整体特征为地价单价低，有较大的利润空间。”中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞认为，从北京第三批次土拍结果来看，房企依然在积极进军北京市场，但是拿地结构和思路发生了明显转变。从第一批次土拍市场一片大好，到二批次的集体遇冷，重新审视之后，第三批次土拍拿地结构由“高周转、快销”转向“刚需、稳健”。

“比如房山地块地价均价在1.6万元/㎡左右，周边房价均价为3.8万元/㎡。门头沟两宗底价成交地块的地价均价为2.4万元/㎡，周边房价均价为4.5~5.5万元/㎡，而一河之隔的石景山区可达到6万元/㎡左右，价格方面对刚需人群比较友善。”张晓飞向时代周报记者说道。

而诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示，从数据显示来看，底价成交占比较多，溢价率仍在低位徘徊，流拍现象较上轮有所改善，和其他多数城市的土拍表现几近相同。

“主要是由于房企在年末债务较为集中，资金流动方面仍存在一定的压力，加之市场监管力度不减，房企在拿地方面仍多持谨慎态度。”关荣雪说。

时代周报记者注意到，参与第三批次土拍的企业共计16家，包括京投、葛洲坝、保利、电建、金地、招商、金茂、中建一局、龙湖等。与第二批次相比，北京第三批次土拍的拿地主力，仍以国企为主，民企呈躺平之势，仅有龙湖一家民企积极下场。

“第三批次土拍的整体情况符合预期。”合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者表示，临近年底，企业的核心目标放在回款和业绩达成上，投资意愿并不强烈。同时，由于今年以来，北京出让地块的数量相对较多，但整体市场的交易情况并没有达到房企此前的预期，所以企业在继续拿地的过程中，会有相对应的评估和衡量。

时代周报记者了解到，2022年北京一批次土拍或将于1月份挂牌，那么2022年开年土拍会呈现怎样的特点？

58安居客房产研究院分院院长张波预测，当前政策环境下，明年土拍的市场将延续第三次土拍的行情特点，总体稳定、个别地块偏热将是个大趋势。

不过，关荣雪有着不同的看法，她认为，本轮房企拿地表现仍较谨慎，也或是出于为2022年一批次土拍保存实力，“从供地名单中可以看出，2022年一批次丰台、昌平等地区多发优质地块，这将在很大程度上提升房企拿地积极性，加之市场接连释放改善信号，预计2022年北京首批土拍热度有所上涨，成交表现或将不俗。”