2024年北京办公楼租金连续四季度下滑，办公楼成交数量占比第一

唐洛

2025-01-08 17:11:24

来源: 时代在线

1月7日，商业地产服务和投资管理公司仲量联行发布《仲量联行2024年北京房地产市场回顾及2025年展望报告》。

2024年末，北京办公楼市场需求仍以搬迁和续租为主，加大租金让步幅度换取出租率成为大部分业主的共识。

2024年第四季度，受增量需求释放缓慢以及存量需求外流影响，办公楼市场成交量回落，存量租户的搬迁和续租持续主导市场，市场租户行业集中于金融业和科技互联网行业。

其中，证券公司整合办公场所，带动金融行业的租赁成交量居于首位。以游戏、人工智能为代表的科技互联网行业需求保持温和回升。其中，金融行业需求占比为43%，科技互联网行业需求占比为26%，专业服务、物流运输、文体娱乐行业需求占比分别为10%、8%、7%。

2024年第四季度，北京办公楼市场空置率上升，环比上升0.7个百分点增至12.6%。市场新增供应面积12.9万平方米。其中，位于北京丽泽区域的国家金融信息大厦入市，加剧区域内资源竞争。该项目总建筑面积近13万平方米，现有去化主要来自于业主及其关联企业的办公需求。同时，第三使馆区、东长安子市场空置压力加速蔓延，企业缩租、退租行为持续发生。

同时，2024年第四季度，租金继续下滑，环比及同比分别下降6.2%及16.1%。今年，北京办公楼市场租金连续四个季度下滑。

在激烈的市场竞争下，加大租金让步幅度换取出租率成为大部分业主的共识，以更多激励政策来吸引或保留租户的意愿也在不断增强。

“政策‘组合拳’的持续发力体现了推动经济稳定、提振信心的决心，但政策效能的传导与转化尚需时间，办公楼市场有效需求不足的突出症结仍待破解。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“租户或将继续寻找成本节约或品质升级机会，促使业主积极调整租赁策略争取客户，抢占市场先机。预计 2025 年北京甲级办公楼租金将下调14.8%。”

投资市场中，办公楼仍然是主要成交类别。2024年，北京全年大宗成交量为38宗，累计总额427亿元，相较2023年增长27%。其中，全年办公楼交易数量达17宗，占比达45%，成交金额占比达36%。

其中，小体量交易成为成交主力，法拍项目数量出现增多趋势。2024年，成交额5亿元以下的交易数量为12宗，占全年交易数量的三分之一，法拍项目数量共8宗，占比为21%。从买家类型来看，今年的投资型买家延续回归趋势，投资型买家按成交金额占比上升至80%。得益于公募REITs的常态化发行，零售物业持续受到投资人的广泛关注。2024年，零售物业成交数量达6宗，占比达16%，按成交金额占比为13%。买家包括大家保险、新华人寿、泰康保险等内资险资公司。

“尽管2024年商业地产市场普遍面临挑战，我们仍看到内资投资人、尤其是险资机构，在零售物业及长租公寓赛道频频出手。” 仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“随着工商业用地利好政策落地，资产估值将迎来直接的利好影响，也将在未来持续推动投资市场的活跃度。“

2024年，零售商业绩下行，扩张计划暂时搁置，零售地产市场随之处于下行区间。2024年全年，北京零售地产市场新增供应量达到162万平方米，创历史新高。供应增多，市场竞争激烈程度增高。在供应扩容且需求放缓的市场格局下，新增空置面积的去化周期有所延长。市区空置率承压上升0.4个百分点，达到5.2%；而郊区空置率则上升1.3个百分点，录得9.0%，创下七个季度以来的新高。

需求转弱，租金习性。零售地产业主方在租赁市场上不得不为新租和续租的品牌作出一定的租金让步。同时，由于新租品牌的定位普遍下降，签约租金水平也拉低了整体市场的平均租金。市区市场租金环比下降0.9%，郊区则下跌1.4%。

“展望2025年，零售商业绩压力将继续抑制租赁需求，短期内或难以出现显著反弹，需求活跃度表现预计将弱于2024年。同时，零售企业对租金价格的敏感度提升，租金进入温和调整阶段。北京市区租金预计同比下跌2.5%个百分点。与此同时，2025年预计将有157万平方米新增供应入市，新项目开业率或将进一步下降，空置面积面临较大去化压力。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

与零售地产类似，工业物流地产租金亦在下降。2024年第四季度，北京物流地产市场平均租金跌幅扩大，环比下降2.1%，同比下降5.5%。由于市场需求持续疲软，加之周边地区低价竞争的冲击，四季度更多的房东选择通过大幅降低租金来吸引并保留租户。

租金下跌促使租户进行仓储升级，搬迁至高标仓。多个超过5,000平方米以上的新租成交在四季度。但是，大部分租户保持谨慎态度，低租金仍为租户决策时的优先考量因素。为实现降本需求，四季度从北京外迁至津冀区域的租户数量有所增加。

“租金跌幅预计将在2025年进一步扩大。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“预计2025年北京物流地产市场将迎来约157万平方米的新增供应，这一数字约占当前市场总存量的42%。值得注意的是，其中约92%的新增供应集中分布于平谷，预计将使平谷跃升为北京体量最大的物流子市场。”