城市定位再跃升，深铁集团“轨道+物业”模式撑起“国际性综合交通枢纽城市”建设

TOD指数连续四年蝉联全国第一

2024-10-18 10:18:27

来源: 时代周报

TOD指数连续四年蝉联全国第一。

10月12日，以“全面深化改革城轨TOD助推城市高质量发展”为主题的中国城市轨道交通TOD论坛2024深圳年会（以下简称“TOD深圳年会”）在深圳前海春泉文化艺术中心正式启幕，24家各地轨道交通代表性企业齐聚深圳，研讨和分享在深化改革的大背景下“TOD+产业融合”的新路径。

《中国城轨TOD指数报告（2024）》在会上正式发布，深圳连续四年位列全国首位。

报告采集范围包含了46个城市、396条规划建设和运营中的轨道交通线路和7836个轨道交通站点，通过对城轨交通TOD中交通、物业、公共空间等关键因素之间互动关系的系统评估，展示出每个城市推进TOD高质量发展的丰硕成果。深圳蝉联成网城市TOD指数综合排名首位，并在交通效率、发展潜力和幸福体验三个维度位居第一，持续领跑行业。

深圳TOD指数连续四年排名第一

与此同时，国务院日前正式批复《深圳市国土空间总体规划（2021-2035年）》，明确深圳一大城市定位是“国际性综合交通枢纽城市”，提出构建“一核多心网络化”城市空间格局，推动都市核心区扩容提质，到2035年建成具有全球影响力的创新创业创意之都和全民共享的和美宜居幸福家园。

这一系列成就与愿景，是深铁集团TOD可持续发展的成效体现和发展期许。

深铁集团历经26年探索与奋斗，推进以枢纽为核心的TOD“站城一体化”开发，打造了和而不同、极富深圳特色的“轨道+物业”模式，获得先行示范、反哺轨道、集约高效利用空间、助力民生保障及助推城市高质量发展等多个发展成效，兼顾了城轨行业的公益属性和城轨企业的经营属性，取得全国瞩目的傲人成绩。

随着深圳城市定位的飞跃，叠加TOD模式的探索成就与中央对房地产市场的全力支持，深铁集团在轨道建设、站城开发等方面的发展，正入佳境。

造血能力显著提升，立足轨道建设与“轨道+物业”开发双引擎

一直以来，一线城市深圳都是兵家必争之地，群狼环伺。在竞争激烈的市场中，深铁集团走出一条不同寻常的发展道路，在于其坚定立足轨道建设与“轨道+物业”开发双引擎，稳扎稳打，注重长远规划与持续发展，从而稳健穿越调整周期。

为实现轨道与城市的可持续发展，深铁集团通过学习借鉴港铁的先进经验，在深圳政府大力支持下，于2008年全面开启“轨道+物业”模式的探索之路，走出了一条和而不同、极富深圳特色的“轨道+物业”模式发展之路。

深铁集团结合深圳发展实际，持续推进本土化和创新化，构建了轨道建设、轨道运营、站城开发、资源经营“四位一体”的核心价值链，助力国有资本做大做强，与城市共生共建、共融共荣。

今年上半年，深铁集团实现营业收入92.99亿元，同比增长50.93%，总资产达到7425亿元。其中，站城开发业务实现收入44.18亿元，占比47.51%，同比增长170.14%，利润11.78亿元，与2023年同期的11.97亿元基本持平；毛利率36.20%，大幅领先同期上市房企毛利率均值14.78%，展现了较高的利润水平，体现出较强的盈利能力。

作为行业优等生，深铁集团的表现可圈可点，但轨道交通、TOD项目建设带来的融资压力、经营压力等挑战不容忽视，“地铁运营如何盈利”仍是世界级难题。

轨道交通作为一种长期的“耐用公共品”，因其自带的外部性特点，往往致使其在开发建设过程出现“错配”问题。一是时间错配，即投资的即时性与收益的延时性之间的矛盾。二是收益错配，轨道交通的公益属性致使其很难通过车票收入来覆盖建设投资和运营投入，即便是拥有自主定价权的港铁公司，其票务收入亦仅能覆盖运营成本。

面对轨道交通建设任务带来的投融资、经营压力，叠加核心城市土地资源紧缺，市场去化困难的现实困境，“轨道+物业”模式在土地资源、规划配套、开发机制及项目去化等多方面面临严重挑战，TOD深圳年会呼吁社会各界进一步支持“轨道+物业”可持续发展模式。

中国城市轨道交通协会常务副会长周晓勤建议，要持续做好TOD综合开发顶层设计，坚守TOD项目市场逻辑，提升城轨交通企业产品力和穿越周期能力，全面深化改革、持续探索创新，探索“TOD+产业融合”新路径。

为有效解决“错配”问题，深铁集团逐步创建深圳特色“轨道+物业”模式，以物业开发收益反哺轨交通建设，用持续的短期收益弥合长期投资缺口。这一开发模式，已经成为深铁集团稳定收入与利润的基石，也是支持轨道交通建设运营发展的重要支柱，助推深圳市城市轨道发展、TOD建设健康发展。

得益于“轨道+物业”模式下站城开发业务的高效反哺，深铁集团开发收益在基本平衡了轨道前三期企业融资还本付息资金需求的同时，还覆盖了部分运营补亏，助力其连续多年不依赖政府补贴而稳定运营，极大减轻了政府财政负担，稳定发挥了国资国企经济“压舱石”作用。

政策利好助攻，“轨道+物业”模式穿越周期

今年以来，面对国内外经济增长乏力，房地产行业重构调整等多重考验，深铁集团承压明显。9月26日召开的中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强“稳地产”信号。房地产是国民经济的支柱产业，住房是民生之本，为实现人们对美好生活的向往，在中央乃至地方频繁出台利好政策的托举下，深铁集团保持稳定经营能力，多举措并举，平稳穿越周期。

克而瑞统计数据显示，今年1-9月，深铁置业实现销售金额103.36亿元——这意味着深铁置业已提前跨过年销百亿门槛，将连续第十年实现销售额过百亿，销售业绩继续稳居深圳房企第一梯队。

今年国庆假期，深铁置业旗下深铁前海时代、深铁珑境、深铁阅云境、深铁瑞城、深铁璟城等六大营销中心联动开展“深铁国庆好房节”活动，推出购房优惠、到访有礼、砸金蛋、集赞有礼等多种购房服务。

“黄金周”期间，深铁置业旗下项目累计到访量超6000人次，对比8月份的来访量、成交量连翻近三倍，成交金额超13.7亿元，部分项目售罄,显示出市民对深圳楼市的强烈信心和热情，助力深圳楼市持续迎来高客流量和高转化率，为市场信心回归作出了深铁贡献。

乘着强劲的热销势头，10月11日至13日深圳房地产交易会期间，深铁置业携深铁前海国际枢纽中心、深铁前海时代、深铁熙府、深铁珑境、深铁阅云境、深铁瑞城、深铁璟城、深铁铭著等八大TOD“好房子”项目闪亮登场。作为深圳房交会参展项目最多、规模最大的参展商，吸引看好房、买好房、住好房的市民驻足咨询。

令人瞩目的是，深铁置业展厅内的大湾区沙盘展示了地铁五期规划、TOD站城建设成果，引发市民热议。

截至目前，深圳已建成开通地铁16条线路，567.1公里，393座车站，深铁集团承建的地铁建设里程达528.7公里，车站355座（不含有轨电车）。随着五期工程的全面启动，预计到2028年，深圳将形成25条线路、总里程达到843.6公里的轨道交通线网，里程及线网密度将名列全球前茅，为城市的高质量发展提供有力支撑。

站城开发板块，深铁集团同样取得了卓越的成绩，为建设“轨道上的美好生活”作出突出贡献。截至目前，深铁集团负责32个TOD综合项目开发，并承担15个代建项目，连续三年蝉联深圳市房企综合实力榜首，开发体量、销售业绩均处深圳房企第一梯队。

深圳城市轨道交通沙盘亮相深圳房地产交易会

作为国企，深铁集团始终积极参与城市土地开发，进一步强化造血能力，持续反哺轨道交通建设运营，深化拓展“轨道+”发展布局，助力轨道交通与城市发展协同增益、高质量共融发展。

10月8日，深圳机场东车辆段综合开发项目（A219-0080地块）挂牌出让，深铁集团作价66.65亿元竞得。深铁集团将秉持“TOD”综合发展理念，整合车辆段、轨道站点、约6.9万平方米运动公园、山海连城景观资源、文化教育城及特色商业街等优质资源，打造高品质“TOD”低密舒居示范项目，以又一TOD标杆城市综合体为片区高质量发展注入动能。

在市场调整周期实现热销，除了经营能力，还有其产品力、服务力。深铁置业秉持“敢高于行业标准，以品质建未来”的开发理念产品力、服务力、竞争力“三力并举”，以高品质建设交付未来美好家园，擦亮“深铁”品牌。

深铁置业推进以枢纽为核心的“站城一体化”开发，以丰富的开发经验和深厚实力，构建立体化、高效能、集约式的城市生态空间，打造了府、境、城、著四大产品线，推动城市出行、生活、购物、休闲无缝对接。

旗下项目层次分明，产品丰富，户型多样，聚焦购房者的真实需求、居住痛点进行精细化设计，在产品设计、建造材料、工艺做法等方面精益求精，沿着轨道创造社区与城市共融交互、便捷居住的生活，为深圳高质量发展注入无限可能，为幸福城区建设贡献轨道力量。

今年上半年，深铁置业累计交付近2000套房，交付面积约21万平方米。深铁珑境一期、深铁璟城一期的交付，赢得业主的广泛好评。

深铁TOD模式领跑，深圳连续四年位列全国城轨TOD指数首位

《中国城轨TOD指数报告（2024）》于TOD深圳年会正式发布。报告显示，深圳TOD指数已连续四年位居全国首位，持续行业领跑。“随着国家全面深化改革的纵深推进，城市轨道TOD将迎来从规划建设到经营服务的全链条升级发展。”深铁集团相关负责人表示，推动TOD高质量发展，需从“强化主体责任，坚定不移践行‘轨道+物业’模式”“强化制度建设，坚定不移支持‘轨道+物业’模式”“深化TOD理念，坚定不移推动房地产行业转型升级”等三方面持续发力。

围绕TOD项目落地及城轨交通挑战，与会嘉宾凝聚共识、共谋发展，呈现了高质量行业交流。大会指出，应坚持规划引领，围绕站点集聚发展，引导城市功能和新经济产业向场站周边集聚，提升土地集约效率，打造TOD“强磁吸、强聚集”效应。推动建立由城轨交通企业担任组局者的利益协商机制。提升开发品质，打造城轨TOD品牌，关注公共空间投入和标准提升的“TOD好房子”产品体系，打造市场欢迎、人民满意的高质量TOD产品。

“深圳地铁过往发展足以证明‘轨道+物业’是经实践检验的成功模式，是能够穿越周期、助力城市高质量发展的可持续发展模式。”深铁集团有关负责人表示，深铁集团仍将坚定不移地贯彻“轨道+物业”可持续发展模式。

26年的岁月，既有繁花似锦的和煦，也有暗流涌动的惊险。任何时刻，深铁集团都从容在场，不断革新TOD发展模式，稳健前行。

从TOD单体开发1.0模式，持续进化至综合体开发2.0模式、站城一体3.0模式及产城融合4.0模式，深铁集团逐步实现从简单的轨道上盖，到站、城高度一体化，再到区域城市与产业承接发展的快速更新。

每一次迭代，都是无比艰难的攀登。克而瑞指出，TOD项目并不是轨道+物业的简单叠加，而是更加强调两者之间的协调和融合性发展，这对开发商专业技术和开发运营经验都提出了更高的要求。

深铁集团的TOD4.0样板在深铁前海国际枢纽中心得到完整兑现，全面展示了其在TOD产城融合4.0版本中的创新实践，刷新TOD开发模式高度。

（TOD4.0样板深铁前海国际枢纽中心效果图。位于前海CBD核心位置，由地下5条轨道线路、深港过境口岸及公交、出租等交通接驳场站共同构成）

走进新周期，城轨交通TOD正持续成为城市经济发展的稳定器和增长极。深铁集团将继续深化“轨道+物业”发展模式，依托轨道交通网络，以城市枢纽为核心进行“站城一体化”开发，为市民开启“抵达无限可能”的生活之门，诠释轨道建设与TOD开发模式的城市双引擎故事。