突围后开发时代，龙湖用经营业务给出答案

郭鹏

2024-07-15 11:48:34

来源: 时代周报

今年上半年，龙湖集团经营性业务继续保持稳健增长。

房地产行业已经进入了后开发时代。在一场活动上，万通集团创始人、御风集团董事长冯仑表示，曾经的以高地价、高周转、高房价、高杠杆为核心的发展模式结束了，房地产进入新的时代，可以称为“后开发时代”。

对于“后开发时代”，房企的发展方向是什么？冯仑表示，目前房企的竞争不再是住宅市场的成本、规模和速度，而是要转向其他房地产领域，比如办公、商业、酒店度假、教育研发、物流仓储、医疗健康、公共物业等。在“后开发时代”，房企的竞争能力、商业模式会越来越聚焦于运营、资产管理和服务，这些领域给房企提供了创新创业的机会。

目前，开发与经营并举的模式，正在成为房企发展新模式。据中指研究院报告，目前，房地产企业探索新发展模式，总体上均采取“开发+经营”为模式的轻重并举发展策略，往往采用“住宅开发/重资产+X”的方式，其中X代表运营与服务类业务，包含购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、代建、装饰、展览、康养等业务领域。

同时，房企构建新发展模式初现成效，经营性业务业绩增长快于开发业务，重要性日益凸显。从业务规模看，包括中海地产、华润置地、龙湖集团在内的典型房企的经营性业务营收在2018年至2023年之间年复合增长率达到21.0%，增速比开发业务高出6.4个百分点。

同时，较高的增速也使经营业务在企业整体营收中的占比呈现上升态势。从利润来看，开发业务毛利下滑，经营业务利润贡献度凸显。2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9%增长到26.5%

经营性业务正在成为房企的利润奶牛。据华润置地2023年年报，该公司经常性业务核心净利润同比增长47.6%，利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%。

民营房企的代表龙湖集团经营性业务更是成为了公司利润主要来源。据其2023年年报显示，龙湖集团经营性利润占比超60%。在2023年业绩会上，龙湖集团表示，经营业务中的商业运营和长足公寓两个业务板块，均实现了经营性现金流为正，意味着这两块业务不再需要集团、地产以及融资等方面现金流的支持，它可以通过它自身经营现金流去驱动增长

经营业务收入占比增加，进入百mall时代

今年上半年，龙湖集团经营性业务继续保持稳健增长。7月12日，龙湖集团发布最新业绩公告，1-6月，龙湖的经营性收入约139.4亿元（含税），同比增长7.6%，其中，运营业务营收达70.7亿元（含税），同比增长4.3%；服务业务营收为68.7亿元（含税），同比增长11.1%。

伴随着增长，经营业务在龙湖集团内部地位也水涨船高。2024年上半年，该公司经营业务收入与地产销售收入比例为25.6%，有了明显提升。2023年上半年，该比例只有13%。

龙湖集团将旗下业务分为地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造等五大航道。除了地产开发外，其余四项业务均为经营性业务。其中，商业投资是运营业务板块的重要组成之一。

自2000年龙湖集团从重庆起步以来，该公司凭借“天街”和“星悦荟”两大商业产品线品牌，稳步推进在全国高能级城市布局。截止今年5月底，龙湖商业的整体出租率达到95.9%。截止6月30日，龙湖商业累计在运营商场达91座。今年，龙湖集团新开14座商场，使商场总数超过100座，正式进入“百MALL时代”。

2021年，龙湖集团启动轻资产业务，以轻重并举的发展模式，在全部布局商业项目。截至目前，龙湖集团已累计获取30多个轻资产项目。

上半年，龙湖集团的成都东安湖天街、南京雨山天街、重庆云领天街等三个项目相继开业。其中，成都东安湖天街项目商业体量近14万方，凭借龙湖集团出色的运营能力，该项目取得了招商率100%，开业率99%的成绩。

发布资管品牌逍遥洲资管，覆盖全年龄用户场景

在龙湖集团内部，长租公寓赛道是另一条重资产投入的领域。

2016年，龙湖集团推出长租公寓品牌冠寓。2023年，冠寓进入4.0时代。据介绍，冠寓4.0基于前三代产品的设计理念，保留其精工、强大收纳能力等优点，在公共社交空间、装修的颜值美学、户内生活场景三方面进行了更为精细的打磨，真正实现以“好产品”、“好服务”，创造“家外之家的居住场景”。

截止2023年年末，冠寓已在全国一二线高量级城市累计开业超过12万间，管理规模近16万间，冠寓累计开业房源规模名列行业前茅，据克而瑞2023年TOP20住房租赁企业开业规模榜显示，冠寓位列第二。

目前，冠寓的出租率已经超过95%。杭州九堡新开业的丰收湖店，一家规模为1700间大型长租公寓社区，开业半年出租率已经达到95%。

同时，龙湖积极响应“三大工程”，以更好地满足市场及用户多元需求为出发点，截至2023年末，龙湖冠寓已累计有超100个纳保项目，开业房间近5万间，为保障性住房建设贡献宝贵的社会力量。

今年4月，基于长期成功运营冠寓，以及其他丰富空间的运营经验，龙湖集团发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”。原长租公寓航道升级更名为资产管理航道。

“逍遥洲资管”品牌定位为“全周期全业态资产管理运营商”，涵盖六大业务，除长租公寓“冠寓”外，还包含活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”。

通过推出全新品牌，龙湖集团希望满足更多不同类型用户的需求。“欢肆”是由品质公寓叠加街区式商业混合而成，年内首个项目将在合肥开业，以温暖的居所、丰富的美食、多元的体验以及同好的圈层，打造全新生活体验。霞菲公馆，目前已于杭州、上海开业运营，以都市精奢生活体验，提供商旅出行新居住选择。

蓝海引擎致力于打造焕新办公空间，提供高效智慧工作场域。妇儿医院佑佑宝贝及颐年公寓椿山万树，则是满足“一小一老”日趋提升的医养需求。

物业、代建业务位居行业第一梯队，合作项目逐年递增

在地产后开发时代，物业管理是尚能保持稳定现金流的业务之一。据克而瑞研究报告，2022年以来，行业逐渐告别高增长时代，进入平稳的高质量发展阶段。2023年，企业规模增长更依赖自身直拓能力，TOP10企业在规模效应、资源禀赋、品牌竞争等方面占据先发优势。

据克而瑞发布的榜单，龙湖智创生活排名第8，位于行业第一梯队。2023年，龙湖智创生活实现收入总额102.8亿元，毛利率为30.6%，物业在管面积达到3.6亿平方米。

截至2023年末，龙湖智创生活的物业管理业务已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓等13类业态。其中，72%的在管面积为住宅业态，非住业态面积占比28%。

在物业管理方面，龙湖集团有着丰富的经验和不俗的成绩，业主满意度已经连续15年超过90%。过去12年来，龙湖每年都如期启动善居计划，累计投入已达数亿元。通过经年养护使社区“历久弥新”，并基于对用户需求的深度洞察以及生活方式的日常研究，营造更加善亲、和谐的社区氛围。

同时，基于业主的需求，龙湖智创生活积极拓展社区增值服务及新零售，通过线上线下活动、直播、社群等多种方式，打造龙民专属的美居、旅游、家政和零售服务。2024年，龙湖智创生活举办的珑运会，累计吸引超45万人次参与。

2024年上半年，龙湖智创生活荣获“2024中国园区物业服务力TOP20企业”、 2024中国物业服务智慧服务样本标杆企业、2024中国物业服务办公物业服务样本标杆企业等奖项。

此外，在维护住宅物业服务高质量的同时，龙湖智创生活还将业务拓展到办公空间、公共空间等领域。2024年，龙湖智创生活服务延伸至华为、京东、小米、蚂蚁、阿里旗下办公空间、网易游戏等商企领域的一线场景。此外，继为大连国际机场、大连南北站、哈尔滨客运段等大型交通枢纽提供专业物业服务后，龙湖智创生活又持续拓展交通领域物业服务项目，为上海虹桥机场及其场区提供配套服务。

在房地产开发行业尚未回暖的环境下，除了物业管理能为房企贡献稳定现金流外，同样是轻资产的代建业务逐渐获得各家房企重视。

代建业务被认为有着“高盈利、低杠杆、逆周期”等多重优势。相关数据显示，2023年代建新签规模同比增速超50%，已有超过90家房企涉足代建领域。2024年一季度，TOP20代建企业新增签约面积3464万平方米，是2023年全年新增签约面积的29%。

2022年，龙湖集团推出了龙湖龙智造品牌。在2023年业绩会上，龙湖集团表示，龙湖龙智造合同金额约40亿元，该业务真正成立后第一年，即实现了行业前五的成绩。

2024年上半年，龙湖龙智造持续聚焦大客户战略，深耕核心一、二线核心城市，新增代建类项目26个，总建筑面积432万平方米，已累计获取代建类项目超110个，总建筑面积超2100万平方米。

6月28日，龙湖龙智造旗下龙智精工与小米集团达成合作协议，为其华东总部公寓项目提供EPC精装服务。该公寓项目位于南京市建邺区河西南板块，建筑面积为3.3万平方米。

在房地产“后开发时代”，对于房企的要求不再单纯是快速开发与销售，龙湖集团以自身运营业务多年累积的业绩，给出了自身探索未来的一条答案。