领展全年营收135.78亿港元，同比增长11%

2024-06-03 08:53:47

内地物业估值约352亿港元。

领展资产管理有限公司（领展）为领展房地产投资信托基金之管理人，公布领展房托截至2024年3月31日止的年度业绩。

领展董事会主席聂雅伦表示：“尽管受到各项不利因素持续影响，我们很高兴可再次取得稳健的业绩。于回顾年度，多元化的效益显而易见；海外投资组合的回报上升，并与香港及中国内地的表现呈反周期增长。我们壮大投资组合及执行多元化战略时严守投资纪律，巩固了我们的防守阵地。目前，不少投资项目在充满挑战的市场环境下正重新定价，稳健的资产负债表为我们带来可推动集团增长的併购机会。”

领展行政总裁王国龙表示：“为开展增长新里程，我们致力强化投资实力，以管理来源多元化的资金及把握更广泛的投资机会，同时最大限度地降低资金成本并保持稳健的风险管理。我们正在战略性地于管理层和董事会增添精英，为新征程作好准备。中长期而言，透过积极管理物业组合、投资项目、资本和资产，我们有信心成为世界级的投资者和管理人，为基金单位持有人创造价值，带来稳定的回报及长期可持续的增长。”

儘管经济复苏较预期慢，以及在截至2024年3月31日底止的年度市场利率持续上扬，领展房托的物业组合继续展现抗逆力：收益及物业收入净额分别增长11.0%及9.5%至135.78亿港元和100.7亿港元，主要由于物业组合加入新收购的新加坡零售资产，以及来自澳洲零售资产及中国内地物流资产的全期收入；可分派总额上升6.4%至67.18亿元；每基金单位末期分派按年增加11.6%至132.57仙，使每基金单位全年分派达262.65仙；净负债比率维持在19.5%的低水平；每基金单位资产净值为70.02元。

香港物业组合

在回顾年度内，领展以必需品为主的零售销售继续经历不明朗环境，当中以入境及出境旅游的复苏步伐不一致的影响最为显著；此外，香港市民跨境前往中国内地消费的趋势日益盛行，这些转变均导致零售销售增长在财政年度下半年有所放缓。

领展房托的香港物业组合收益总额及物业收入净额分别按年增长2.2%及0.1%，主因香港停车场业务改善，惟部分增长被疲弱的办公室业务表现抵消。零售物业租用率维持在98.0%的高水平；期内续租租金调整率升至7.9%，租金对销售额比例维持在12.6%的健康及可持续水平。

虽然香港零售市场气氛疲弱，领展整体零售商户每平方呎销售总额仍按年录得0.4%的温和增长，已超越新冠疫情前水平，也优于香港整体零售市场。

在变化不定的市场环境下，为使物业资产创造更大的价值，领展已为一批资产提升项目投放2.30亿元，带来约十多个百分点的投资回报率。集团目前为秀茂坪、富善及鲤鱼门的物业进行资产提升，预算合共投资1.51亿元，计划在2024年中至2025年中完工。

受惠于停车场车位长期供不应求，停车场及相关业务的整体收益按年增长3.4%。由于期内收费上调，停车场月租及时租收入分别按年上升2.6%及5.5%；当中时租收入上升亦受惠于泊车时数增加。

领展房托位于九龙东的旗舰办公大楼海滨汇在于2024年3月31日止的租用率为98.2%。期内有新租户迅速承租两名于财政年度上半年退租的租户，反映香港市场对优质及兼具成本效益的办公空间有持续需求。

中国内地物业组合

以人民币计算的中国内地物业组合收益总额及物业收入净额分别按年上升6.3%及10.6%，主要受惠于零售资产表现改善、以及两项新收购的物流资产及完成收购七宝万科广场余下50%股权带来新收益贡献，惟部分增长被疲弱的办公室业务抵消。受外汇影响，以港元计算的收益及物业收入净额分别按年上升1.7%及5.9%。

期内集团的中国内地零售物业组合租用率达96.6%。在2023/2024财政年度，中国内地零售物业的续租租金调整率转负为正，录得2.8%，主因期内领展中心城地库层实施策略性租务安排，原来的主要商户已被更换，成功带动租金上升。

商户销售额保持增长势头，按年增长31.6%，商场客流亦按年飙升49.0%，主要受惠于客户趋向更多参与休闲活动及团体用餐体验。

领展中心城地库翻新工程的资本开支预算为人民币2,400万元，项目投资回报率超过20%，预计于2024年中完工。领展亦已拨出人民币1.2亿元进行广州天河领展广场第二期资产提升项目，以翻新场内的设施及重新设计商场西翼。另外，北京通州领展广场亦将进行资产提升，主要针对场内的室内装修及商户组合，资本开支约人民币6,000万元。两个项目预计于2024年中至年底展开工程。

尽管市内新办公室供应增加，上海领展企业广场的租用率于2024年3月31日维持于92.3%的稳健水平，期内续租租金调整率为-10.2%。

随着两项位于常熟的物流资产已分别于2023年4月及5月完成收购并纳入投资组合，令物流物业组合于期内录得增长。期内整体租用率录得96.2%的高水平，大部分租约的租金升幅介乎3%至5%。

海外物业组合

领展房托的海外物业组合资产遍及澳洲、新加坡及英国，期内收益及物业收入净额分别为17.42亿元及11.88亿元，分别增长168.8%及204.6%，主要来自新加坡资产的全年贡献。

零售资产持续复苏，部分更已接近疫情前的水平。澳洲及新加坡零售物业租用率分别企稳于99.7%及97.8%，反映租务情况乐观。期内裕廊坊客流量强劲反弹，商场的销售表现受资产组合里的餐饮及美容与保健两大行业所带动。期内新加坡的续租租金调整率为9.6%。

儘管办公室市场受疫情后的混合辧公模式影响，但集团的海外办公室物业组合收入前景明朗，组合的加权平均租约维持约5.1年水平。若撇除处于稳定期的楼面，整体租用率为94.0%。由于悉尼未来两年并无新项目供应，预期当地的办公室租赁市场会有改善。

资本管理

回顾期内，集团的总负债比率由24.2%降至23.5%。于2024年3月31日的总负债（面值）为600亿元，净负债比率保持在19.5%的低水平。

于2024年3月31日，固定利率债务佔整体债务组合的比例由2023年3月31日的56.8%，显著增加至69.8%，以尽量减低利率波动的风险。儘管期内市场利率显著上升，期内平均借贷成本保持在具竞争力的3.78%。债务到期年限平均为3.0年，而债务到期日分摊于未来14年间。

期内集团斥资9.368亿元（包括交易成本）回购2,400万个基金单位，平均每基金单位价格为38.9元。领展会视乎市场情况及其他规管要求，考虑作进一步回购。