中指院：2023年中国住房租赁市场总结与展望

2023-12-11 15:06:42

2023年中国住房租赁市场总结

政策方面，中央层面，2023年上半年金融支持政策明显发力，不动产私募投资基金试点启动，全周期信贷支持政策出台，“私募基金+公募REITs+信贷支持”的住房租赁金融支持体系逐渐形成；下半年中央积极推进超大特大城市城中村改造，城中村改造落地实施将推动部分租房需求释放，同时也将促进租赁房源筹集。地方层面，据不完全统计，1-11月，各地政府共出台住房租赁政策约160次，供需两端协同发力推进行业快速健康发展。

住宅租赁价格指数方面，2023年，随着宏观经济稳步复苏，租房需求平稳释放，年内租金整体平稳运行，1-11月，全国重点50城住宅平均租金累计上涨0.18%。年末租赁市场进入淡季，10-11月，50城住宅平均租金环比连续下跌。从集中式长租公寓租金变化来看，1-11月，30城集中式长租公寓租金累计下跌城市数量为22个，较2022年同期减少5个，长租公寓租金跌势放缓。

保租房发展方面，2023年，全国计划筹集建设保租房204万套（间），年内保租房筹集工作加快推进，江西、广西、广州、杭州、金华等多个省市提前完成年度目标。2023年前三季度，保租房REITs运营稳健，四支保租房公募REITs可供分配金额目标完成率均值为115%，与2022年基本持平；底层项目出租率均维持在90%以上，保持高位运行。保租房公募REITs发行加快，目前多支保租房REITs正筹备发行，上海城投保租房REIT已正式获批。

企业方面，在租赁市场快速发展的背景下，住房租赁优秀企业紧抓行业发展机遇，聚焦核心一二线城市，积极拓展业务规模，实现持续高质量增长。根据中指研究院监测数据，品牌长租公寓在一二线城市开业的房源规模占比超98%。企业经营层面，优秀企业积极强化资产管理与运营能力，提升经营质量，同时，秉持绿色发展理念，推动可持续发展。项目运营层面，优秀企业在硬件配置与品质服务方面协同发力，为租客打造理想舒适的租住环境。

住房租赁市场发展趋势展望

随着“租购并举”住房制度的持续建设，住房租赁企业发展面临机遇。第一，在政策支持下，租赁住房项目商业模式逐渐清晰，住房租赁投资有望“算得过来账”。第二，随着我国经济社会的发展，流动人口规模持续扩大，同时随着“租购同权”的不断推进，我国住房租赁市场规模有望继续增长。第三，目前租住在非成套住房中的人口规模仍庞大，居住条件较差，市场存在大量改善性租房需求。

但同时，住房租赁市场也面临着短期消费降级、租住需求分流等潜在挑战。根据中指研究院2023年末全国租客调查结果，受收入预期降低等因素影响，租客对价格的敏感度提升，短期租房消费存在降级倾向，64%的受访租客在租约到期后计划换租，首要原因为“收入预期降低，换到更便宜的房子”；同时，部分集中式长租公寓租客计划下次换租价格具备一定优势的个人房源。

在机遇与挑战并存的情况下，租赁企业应审慎布局，强化自身基本盘；降低成本，增强风险应对能力；重视客研，打造差异化竞争优势。