锚定商业核心赛道构建竞争壁垒，华润万象生活交出高质量增长答卷

林欣禾

2026-03-30 20:03:59

来源: 时代财经

真正决定企业高度的，是体系能力与协同效率。

在行业深度调整与消费结构重塑的双重背景下，真正的分水岭，正从规模扩张转向质量与效率并行。

3月30日，华润万象生活（01209.HK）发布2025年业绩。这份财报的意义，并不只在于增长本身，而是给出了一个更关键的答案——在不确定的周期中，如何实现确定性的增长。

过去一年，公司一方面稳步扩大管理规模，另一方面持续提升商业运营效率，使收入与利润形成更具含金量的同步增长：全年实现收入180.2亿元，同比增长5.1%；核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%，利润增速显著跑赢收入。

增长的“成色”，正在发生变化。

“有利润的营收，有现金流的利润”，已然成为华润万象生活穿越周期的底层逻辑。连续三年实现核心净利润100%分派的同时，经营性净现金流已全面覆盖利润，这意味着其增长已从账面兑现走向现金兑现。

当行业从高增长阶段迈入高质量发展阶段，这种以效率为锚、以现金流为尺的增长方式，正在成为最稀缺的能力。

多赛道布局构建万象商业竞争壁垒

在消费复苏与行业分化并行的2025年，商业航道成为华润万象生活最具确定性的增长引擎。

全年实现收入69.1亿元，同比增长10.2%，毛利率提升至63.1%。在行业承压背景下，这一表现的关键不在于扩张有多快，而在于增长有多稳——收入增长与成本优化形成共振，推动盈利能力持续抬升。

购物中心板块依旧是核心支点。

年内实现收入47.7亿元，同比增长13.3%，毛利率进一步提升3.3个百分点至75.9%。随着数字化投入进入收获期，叠加规模扩张带来的经营杠杆释放，利润端弹性开始显现。万象商业也由此完成一轮关键跃迁，从规模驱动走向效率驱动。

规模仍在扩张，但路径更加克制而精准。

年内新开14座购物中心，新签约12个第三方项目，在持续深耕核心城市的同时，对潜力城市进行前瞻布局。截至2025年末，华润万象生活旗下在营购物中心达135座，在管规模扩展至207座。

更重要的是，规模并未稀释质量。135座在营项目中，54座位居当地第一，105座进入前三，市场份额持续向头部集中。

真正拉开差距的，是经营能力。

2025年，万象商业实现零售额2660亿元，同比增长23.7%，显著跑赢社消零增速，且占全国社消零总额首次突破5‰；业主端租金收入达307亿元，同比增长16.9%，经营利润率稳步提升至65.7%。

这种能力，来自对消费结构变化的深度理解。一方面，以重奢项目筑牢高端消费的确定性；另一方面，通过非奢项目放大规模优势，实现双线协同。

“不同赛道的产品在不同经济周期下表现会有差异，我们在多赛道的布局本身就是抵御经济周期波动的核心能力”，华润万象生活执行董事及总裁喻霖康表示。

与此同时，万象商业也在不断重塑产品与场景边界。

从深圳湾万象城二期打造复合型城市地标，到万象滨海购物村打破传统奥莱“折扣卖场”的单一形象探索“奥莱+文旅”的微度假模式，再到西安MIXC AIR将机场流量转化为消费场景，华润万象生活正在重新定义“购物中心”。

会员体系的重构，则放大了这种能力。

全年客流达20.4亿人次，同比增长超过三成，会员规模突破7488万，消费贡献迈入千亿级。通过权益与服务的持续迭代，万象商业正在将一次性交易转化为长期关系。

当竞争从单体项目走向体系能力，万象商业的壁垒也愈发清晰。

外延与内涵共振开启增长新周期

如果说商业航道决定增长的高度，那么物业与城市空间业务，则持续夯实华润万象生活的底盘。

2025年，基础物业服务收入71.7亿元，同比增长7.5%；在管面积扩展至4.26亿平方米。规模仍在增长，但更重要的是结构优化。通过聚焦核心城市与优质客户，同时退出低效项目，公司实现了做大与做优的平衡。

这种有进有退的能力，正在重塑物业服务的价值逻辑。全年物业航道收入达108.5亿元，毛利率持续提升。

更具延展性的，是城市空间运营业务。

依托“策、询、招、运”一体化能力，公司将服务边界从社区延伸至城市。从市民中心、生态绿道，到医疗与公共服务空间，年内新增落地温州龙港市民中心、深圳西丽湖绿道、辽宁省肿瘤医院等项目，在管面积提升2.3%至1.28亿平方米，收入同比增长12.0%至20.40亿元。

与此同时，生态圈业务保持高速增长，同比增长超过70%。虽然体量尚小，但在“商管+物管+大会员”的协同框架下，其作为连接消费与服务的重要触点，正在打开新的想象空间。

回到整体，华润万象生活2025年实现收入180.2亿元，同比增长5.1%；核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%；毛利率提升至35.5%。在行业承压环境中，利润持续跑赢收入，意味着增长正从规模驱动，转向效率驱动与结构驱动。

这也是其进入新周期的关键起点。

面向“十五五”，华润万象生活发展路径愈发清晰：以“2+1”业务模式为核心，推动商管、物管与大会员深度协同；以“航道实体化、赛道专业化”为抓手，在规模之上强化精细化运营；以产品、科技与组织为驱动，构建长期增长引擎。

“2026年是‘十五五’开局之年，也是上市五年再出发的起点。”华润万象生活董事会主席李欣表示，公司将以精益运营提效能、以科技赋能强引擎、以生态协同聚合力，持续筑牢核心竞争力。

一边是外延扩张，通过核心城市卡位与多元合作打开空间；一边是内涵提升，通过分赛道精细化运营构筑壁垒。

当行业进入深水区，单点优势已不足以支撑长期竞争，真正决定企业高度的，是体系能力与协同效率。这或许正是华润万象生活走向下一阶段的核心底气。