2025广东省房地产企业综合竞争力研究报告正式发布

唐洛

2025-07-01 14:10:48

来源: 时代在线网

房地产企业应聚焦核心优势，实现提质增效；盘活存量资产，发力运营与服务。

2025年6月30日，广东省房地产企业综合竞争力研究课题组于线上发布《2025广东省房地产企业综合竞争力研究报告》。

这是广东省房地产企业综合竞争力研究课题组自2020年成立以来，连续第六年发布研究报告，广东省房协会长王韶，广东省房协党支部书记、副会长兼秘书长常可，广东省房协专家委主任委员、广东省房地产企业综合竞争力研究课题组专家黎振伟出席发布会。

广东省房地产企业综合竞争力研究回顾

常可在致辞中讲到，自1991年成立以来，广东省房地产行业协会以服务和引领广东房地产业可持续、高质量发展为使命，将行业研究和市场分析作为专业引领的重要核心竞争力。除了承接省级各政府部门和各地市房地产相关课题外，定期编撰和发布广东省房地产市场分析报告、广东省土地市场分析报告、城市更新月刊等，得到了政府、行业和社会的高度认可。

为了进一步完善协会研究体系，加强对房地产企业经营和发展趋势研究，从2020年开始，“广东省房地产企业综合竞争力研究课题组”连续发布《广东省房地产企业综合竞争力研究报告》，通过剖析行业发展趋势、挖掘优秀企业实践，协助政府部门深入了解行业发展和企业经营情况；为企业提供发展战略决策参考，提升企业在市场竞争中的综合素质和发展实力；为社会树立房地产企业品牌形象和行业标杆。报告严格遵循客观、公正、准确、全面的准则，以科学客观的评价办法和指标体系，根据每年行业和市场的变化和当前行业热点焦点，及时做出评价因子和权重的调整（比如今年增加了“稳健性”指标，更加注重房地产企业的稳健经营和高质量发展），最终以专业性、权威性和前瞻性的研究成果，赢得了业界广泛认可和高度评价。

对比往年的研究报告，今年我们也发现了一些值得关注的变化：

一、典型房企市场集中度发生分化

1、TOP100典型房企销售额占全省比重，从2020年的84.3%降至2024年的73.1%。

2、TOP10典型房企销售额占全省比重则有所提升，从2020年的36.2%提升至2024年的37.5%。

二、典型房企阵容发生了巨大变化

1、2020年研究报告中的TOP100家典型企业，有29家已经不在2025年研究报告中；2020年的TOP10典型企业，只有4家在2025年的报告中；2020年的TOP20典型企业，只有6家在2025年的研究报告中。

2、央国企阵容不断壮大，TOP100典型房企中，央国企占比从2020年的28%，提升至2025年的46%；TOP10典型房企中，央国企占比从2020年的40%，提升至2025年的80%；TOP20典型房企中，央国企占比从2020年的30%，提升至2025年的65%。

3、外来房企有所扩容，TOP100典型房企中，外来房企占比从2020年的30%，提升至2025年的32%。

报告解读：2025广东省房地产企业综合竞争力研究报告

在发布会上，广东省房协专家委主任委员、广东省房地产企业综合竞争力研究课题组专家黎振伟从研究背景和目的、研究方法体系、主要研究成果等方面对《2025广东省房地产企业综合竞争力研究报告》进行了全面解读。

（一）研究背景和目的

广东省房地产企业综合竞争力研究课题组成立于2020年。课题组成立6年来，通过持续开展广东省房地产企业综合竞争力研究，动态跟踪市场变化、优化评估模型体系、系统梳理标杆企业发展经验，深度解析行业优秀实践案例。研究团队同步强化行业价值传播，引导市场理性认知，为广东省房地产行业转型升级及高质量发展提供专业研究支撑。

为积极贯彻党中央、国务院的精神和部署，在当前房地产市场企稳向好的关键时期，课题组正式启动2025广东省房地产企业综合竞争力研究。本次研究继续深挖综合实力强、经营稳健、锐意创新、积极承担社会责任的优秀房地产企业样本，倡导企业加速数字化与绿色低碳转型，提升产业附加值，全面推动行业高质量发展。

（二）研究方法体系

本报告以数据为基础，严格遵循客观、公正、准确、全面的准则。评价指标体系涵盖规模性、成长性、稳健性、社会责任与荣誉以及品牌影响力五大一级指标、26个二级指标。指标体系设计主要遵循4个原则——企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合，旨在促进企业持续优化发展路径，全面提升综合竞争力。

（三）主要研究成果

1. 外来房企和国资数量增加，本土房企集中于广深区域。

从100家典型房地产企业（以下简称“典型房企”）总部的属地分布观察，外来房企32家，较上年增加3家。头部企业中仍以本土房企为主，前20房企中仅有2家为外来房企。

图：100家典型房企中本土、外来典型房企数量结构

从典型房企所有制观察，国资背景合计46家，较上年增加6家，数量上已连续3年增加。近期，部分民营房企已逐步出清风险，另外一些地方中小型民企凭借较低的负债水平稳健发展，预计随着市场的逐步企稳，民营房企的占比或将有望提升。

图：典型房企所有制结构情况

本土房企总部主要位于广州及深圳，共计52家。其中，深圳最多，共计27家，较上年减少1家；广州25家，与上年持平。其余城市中，佛山5家，东莞4家，珠海、江门各2家，惠州、汕头、潮州、云浮各1家。

图：入围房企总部所在地分布情况

2．政策带动销售业绩修复，头部聚集效应继续增强。

2024年9月底中央政治局会议明确房地产“止跌回稳”目标，随后一揽子新政加快落地，典型房企积极把握政策窗口期，提升销售力与产品力，加快资金回笼。

图：典型企业前10名及前100名房企销售额市场份额对比

2024年，典型房企成交额占全省比重为73.1%，同比回升5.1个百分点。头部企业成交面积更为集中，销售额前十位房企占比为37.5%，同比上升4个百分点，头部聚集效应继续增强。

图：近4年广东省房地产销售额以及典型房企销售额同比变化

2024年，典型房企在粤总销售额约8698亿元，同比下降15.6%，降幅同比扩大2.9个百分点，但小于全省房地产销售额降幅。

3. 改善性需求持续释放，刚需企稳回升。

在“好房子”等政策支持下，改善型住房需求持续释放、韧性较强，对省内新房市场起到重要支撑。去年9·26政治局会议后、广州、深圳相继放松限购、优化大面积户型税收政策等举措，进一步促进改善型住房需求释放。

由于近期多地实施容积率新规，房企积极应用新规，提升刚需小面积户型产品的户内实用率，以“低总价、高实用率”吸引购房者，小面积刚需户型销售占比有所企稳。

图：2021—2024年典型企业不同面积段产品销售占比

从典型企业重点项目各面积段产品的销售套数占比来看，2024年，90平方米以下刚需户型成交占比为26.8%，较2023年小幅上升1个百分点，实现止跌回稳；90-140平方米户型为成交主力面积段，占比为62.9%，较2023年下降2.9个百分点；140-200平方米户型成交占比7.5%，较2023年上升1.3个百分点；200平方米以上户型成交占比为2.8%，较2023年上升0.6个百分点。

4. 拿地精准严控，聚焦核心重点城市。

典型房企在省内拿地拓展速度继续放缓，但降幅较2023年有所收窄。全年总拿地宗数为71宗，同比持平；总拿地金额1439亿元，同比下降17.6%，降幅收窄9.6个百分点；总拿地建筑面积660万平方米，同比下降31.9%，降幅收窄6.4个百分点。

图：典型代表性房企2020—2024年拿地总量变化情况

按所有制类型分类，2024年，广东省典型企业中的央企拿地金额占比为59%，同比降低5个百分点；地方国企/城投企业占比为35%，同比上升6个百分点；民企/混合所有制企业占比为6%，同比下降1个百分点。

图：2024年不同所有制房企拿地金额占比
备注：外圈为2024年数据，内圈为2023年数据

2024年，典型企业仍保持精准投资、聚焦重点城市的战略，除了两大一线城市广州、深圳以外，房企对其他三四线城市投资意愿仍然偏低。典型企业在广州的总拿地金额最高，为767亿元，占全省比重为55.6%；深圳排名第二，总拿地金额为510亿元，占全省比重为36.9%；佛山排名第三，总拿地金额为79亿元，占全省比重为5.7%。房企拿地保持较高集中度，分化情况趋于明显。

图：2024年典型房企省内城市拿地金额占比

5. 营收、利润继续承压，偿债能力走弱。

过去几年销售额增速逐年下滑，可供结转的销售额下滑显著，导致当前房企营收承压。2024年广东省典型上市房企营业收入均值为773.7亿元，同比下降12.6%，降幅较2023年扩大2.7个百分点。

图：近6年典型上市房企营收均值及毛利率均值变化

毛利率方面，典型上市房企2024年毛利率为8.09%，较2023年再度下行6.84个百分点。市场超预期下行后多数城市均面临较大调整压力，销售端价格持续承压叠加地价高位，企业毛利率持续下降。

图：典型上市房企净利润均值变化

典型上市房企2024年净利润均值仍然为负值，为-41.1亿元。少数头部企业盈利能力表现优于行业，仍能维持一定毛利率和净资产收益率。这些企业主要得益于现有业务表现相对稳定和前期谨慎精准的投资策略。近段时间，多数房企加大促销力度并积极处置资产，对房企利润造成负面影响，未来，房企还需更好地平衡去库存和保利润之间的关系。

图：近6年典型上市企业净负债率及资产负债率均值变化

房地产市场延续低迷，企业回款减缓，部分企业负债端情况不容乐观。2024年，典型房企中的上市企业净负债率均值为158.6%，同比继续上升。剔除预收账款的资产负债率均值74.2%，同比下降0.2个百分点，但仍处于相对高位。

图：典型上市企业货币资金占总资产比重及增速均值变化

回款速度减缓，企业现金水平仍待改善。2024年，上市企业的货币资金同比下降20.6%，降幅较2023年缩小1.2个百分点；货币资金在总资产中占5.8%，较2022年缩小1.8个百分点。

未来偿债压力方面，当前行业整体到期债券规模较高峰期已经有所下降，行业偿债压力有所缓解。但考虑到房企销售、融资两端均处于下行通道，现金流压力较大，仍将面临较大的偿债压力。

6. 打造好房子、提供好服务、实现好运营，典型房企积极探索发展新模式。

2025年政府工作报告中提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。典型房地产企业积极响应国家号召，将提升产品力、交付力和服务力作为核心发展要务。如广东保利在广州核心区布局的几个高端品质“天”字系项目之所以受到市场追捧，主要原因就在于其产品打造上的“内外兼修”，一方面是核心地段赋予的稀缺资源带来的产品溢价，另一方面是产品设计的独具匠心带来的独特尊享感受，以及基于“客户为中心”提供真正全维度全方位的好产品、好服务与好生活。由中建壹品与湖北文旅在深圳联合开发的鹏宸云筑的热销与企业“好园林、好建筑、好服务”的全力打造密不可分；将产品作为立身之本和核心竞争力的绿城华南，在广州新推出的馥香园和玉海棠以其完美的产品力，分别荣登2025年4月广州新房成交TOP1和5月番禺新房成交TOP1；被誉为“千平之王”的星河湾·半岛五號更是将产品做到了极致，比如花了8年时间改了超350多个方案，在江岛之间打造的艺术品级私家园林，被古建专家称为“中华现代第一园”。广州地铁地产研究出自己的一套开发逻辑：从设计、结构、施工等多个维度，构建起立体的安全防护网。结构安全涉及TOD项目框架稳定，广州地铁地产尤为重视，采用先进技术、优质建材和严格施工工艺，确保每栋建筑都被打造成安全的“家”。在“好房子”战略指引下，广州城投地产始终秉持“以人为本”理念，通过标准化引领、精细化设计、工业化升级、数字化赋能，从空间革新、文化融合、技术精研三大维度系统性雕琢产品细节、提升产品品质，让“住有所居”迈向“住有优居”。

7. “十五五”期间，广东房地产市场空间依然很大，房企顺势而为，前途可期。

虽然房地产市场高速发展期已过，但基于目前广东省内的人口和城市化情况，“十五五”期间，广东省房地产市场需求仍将维持一定规模，增量空间仍然较大。由于城市资源禀赋、产业基础、政策环境等因素的差异，广东省内城市间的房地产市场分化将进一步加剧。核心城市和热点房地产城市市场将继续保持活跃，而部分三四线城市和经济欠发达地区的房地产市场可能面临一定的压力。

随着增量市场的逐渐饱和，存量市场的盘活和更新改造将成为房地产市场的重要供应来源。房地产企业可以通过对老旧小区、城中村、旧厂房等存量资产的改造升级，提升其使用价值和经济价值，实现存量资产的盘活。作为广州市属国企，广州城投集团以统筹城市发展战略为导向，在城中村改造中承担示范责任，通过标准化管理、精细化运营推动项目落地，助力广州实现城市空间品质提升与民生改善的双重目标。

房地产企业应聚焦核心优势，实现提质增效；盘活存量资产，发力运营与服务；拓展轻资产业务，探索代建新模式；助力安居发展，共建保障体系；把握城市更新机遇，创新城中村改造；拥抱科技变革，加速全产业数字化转型。