超百轮鏖战，保利“补仓”北京，联合金茂87.3亿拿下朝阳地块包

张钇璟

2025-02-11 23:07:32

来源: 时代周报

从举牌的积极程度来看，保利发展联合体明显对该地块包更加渴望。

图片来源：图虫创意

在与海淀区朱房双子地块失之交臂后，保利发展强势出击，耗资超87亿一举拿下了朝阳区重量级地块包。

2月11日，北京迎来蛇年第二场土拍，出让朝阳区三间房地块包，起始价79亿元。

根据挂牌公告，朝阳区三间房地块包由三间房D区棚改项目1205-0007地块和三间房南区棚改项目1202-0006、1202-0007地块两幅地块组成。地块包总土地面积为68996.22平方米，总规划建筑面积172935.57平方米，不设置竞拍限价，不设置销售指导价。

据了解，一共有三家企业报名参与了本场土拍，分别为中海、招商、金茂+保利发展联合体。

最终，经过超百轮鏖战，保利+金茂联合体勇夺三间房地块包，成交价87.30亿元，成交楼面价约5.2万元/平方米，溢价率10.5%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯对时代周报记者表示，本场竞拍的后半程主要是中海与保利发展联合体的竞争。从举牌的积极程度来看，保利发展联合体明显对该地块包更加渴望。

经过调规的地块包

根据挂牌公告，三间房D区棚改项目1205-0007地块和三间房南区棚改项目1202-0006、1202-0007地块均为北京土拍市场的“熟面孔”。

其中，三间房D区棚改项目1205-0007地块在2024年第四轮、第五轮、第七轮供地名单中均有出现。地块用地性质为R2二类居住用地，规划地上建筑面积9.2万平方米。地块临近地铁6号线黄渠站，直线距离约700米。

而三间房南区棚改项目1202-0006、1202-0007地块则曾在2024年第五轮、第七轮供地名单中出现，用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，规划地上建筑面积8.08万平米。地块紧邻朝阳北路、地铁6号线褡裢坡站。

时代周报记者查阅获悉，上述两宗地块均经过了调规。例如，原本三间房D区棚改项目是由1205-0007和1205-0020两宗地块组成，其中1205-0020是一宗多功能用地，而本次出让将该地块剔除。而1205-0007地块用地面积虽未改变，但容积率从原来2.8下调至2.5，地上建面减少了1.09万平方米。

此外，三间房南区棚改项目1202-0006地块在打包后，其控高由原先的60米调整为60米（局部80米）。

张凯指出，上述这些调整一方面减轻了开发商的拿地运营成本，另一方面也提高了小区的居住舒适度，让空间更加开阔。

另据时代周记者了解，三间房地块包周边二手房以回迁安置房和经济适用房为主，次新商品房朝青知筑挂牌均价约7.7万元/平米。

区域内新房项目较少，朝阳北路北侧平房乡在2022年年底的时候成交了两块宅地，分别是保利发展旗下的和光煦境，以及首农集团旗下三元嘉业参股子公司旗下的玺悦朝阳。这两个项目2023年开盘，销售情况较为不错，和光煦境网签均价8.2万元/平方米，基本已经清盘；玺悦朝阳网签均价8.32万元/平方米，去化率也已经超过8成。

不过，值得注意的是，三间房D区棚改项目1205-0007地块的西北角存在一座清朝大臣石文晟的墓园。

北京朝阳区文旅局曾发函指出，石文晟墓园中现存的石文晟继妻佟氏诰封碑是朝阳区未核定公布为文物保护单位的不可移动文物，须实施原址保护。

张凯认为，三间房地块包的这种情况与前段时间中海摘得的丰台万泉寺地块存在家族墓地祭祀台的情况相似，后期开发商需要针对此类问题进行相应的处理。

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保利发展今年1月北京销售额位列第一

2024年，保利发展实现签约金额3230.29亿元，签约面积1796.61万平方米。在中指研究院发布的《2024年中国房地产企业销售业绩排行榜》中，分别位列销售金额的第一名和销售面积的第二名。

不过，在北京市场，保利发展仍有待进步。在中指研究院《2024年1-12月北京房地产企业销售业绩TOP20》榜单中，保利发展以236.9亿元的销售金额位列第四，销售额差第一名约190亿元；公司以销售面积49.9万平方米位列第六，距离第一名差约28万平方米。

在扩储方面，相比于2023年保利发展斥资102亿在北京土拍中拿地五宗，过去的一年间保利发展的收获并不多。公司仅在北京土地市场公开出手了一次，联手北京建工联手在海淀区拿下了一幅块地，即嘉华天珺地块，总地价89.01亿元。

此外，保利发展还通过合作方式，收购了北京建工旗下位于顺义的保利星宸和煦项目50%股权。

在2025年1月2日举行的海淀区朱房双子地块土拍中，保利发展也曾出手，但最终遗憾陪跑，两幅地块被华润联合体和建发分别以91.52亿元、90.4亿元摘得。

而对于保利发展在此时补仓北京，张凯认为，“时机正好，势在必得。 ”

今年1月1日，保利建工·嘉华天珺取得预售许可证，共852套住宅，备案均价8.2万/平方米-9.7万/平方米。1月13日，嘉华天珺首批开盘共推出410套房源在线开盘。据官方发布的销售情况，该项目首开共锁定322套，开盘当日认购率达79%。

截至1月31日，保利建工·嘉华天珺累计完成68套网签，签约面积6873.15平方米，成交均价85591.64元/平，成交金额超5.8亿元。

根据中指研究院《2024年1-12月北京房地产企业销售业绩TOP20》榜单，保利发展实现销售额19.9亿元，位列第一名。

图片来源：中指研究院