“双轮驱动”模式进入收获期，新城控股上半年净赚13亿，毛利率逆势增长

沈卓玄

2024-09-10 11:38:51

来源: 时代周报

近日，新城控股公布2024年半年度报告。

（图片来源：图虫创意）

房地产行业持续调整，市场的天平在向稳健房企倾斜。

近日，新城控股公布2024年半年度报告。上半年，新城控股实现营业收入339.04亿元，归属于上市公司股东的净利润13.18亿元，归属于上市公司股东的扣非净利润13.18亿元，毛利率为21.6%，同比增长2.57个百分点。

新城控股既是少数实现盈利的房企之一，也是少数实现毛利率同比增长的房企之一。与此同时，新城控股还根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略和营销策略，加强风险管理和资金控制，紧抓销售和资金回笼，实现了销售业绩的稳定。

上半年，新城控股完成合同销售金额235.54亿元，对应的合同销售面积326.22万平方米。根据中国指数研究院，新城控股分别在全国房地产企业中分别排名第20位和第9位。

在面对外部环境变化时，新城控股充分展现了一家坚持长期主义房企的韧性，这是市场用脚投票的结果，也是新城控股在稳定内核的指引下，对公司用心经营的回报。

“双轮驱动”模式进入收获期

新城控股不是一家典型的传统房企，从业务类型来看，新城控股的主营业务为房地产开发与销售，包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务，就商业地产开发业务而言，主要从事商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及开发租赁。

多年来，新城控股持续挖掘地产开发与商业管理“双轮驱动”的战略模式内涵。随着商业地产进入存量时代，新城控股持续推进深度运营。近些年，商管业务对新城控股业绩的贡献度不断提升。如今，商管业务已经成为支撑新城控股在行业低迷中对冲外部风险的牢固基底。

上半年，新城控股实现实现营业收入339.04亿元。其中，商业运营总收入（即含税租金收入）为62.12亿元，同比增长约19.44%，已完成全年目标的一半；不含税物业出租及管理收入则为58.04亿元，占整体营业收入的17%。

截至报告期末，新城控股实现 137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达到1527.98万平方米，出租率达97.24%。

值得一提的是，“吾悦”是新城控股旗下的商业综合体项目品牌。自 2012 年开出第一家购物中心武进吾悦广场之后，吾悦经过 12 年的发展，规模已位于行业第二，而商场开业数量更是位居我国境内外上市公司首位。

受益于商业管理强劲的发展势头，在房企毛利率普遍持续下行的背景下，新城控股实现了毛利率的稳步增长。

上半年，新城控股实现物业出租及管理业务毛利41.91亿元，占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%；物业出租及管理毛利率达72%。整体上，新城控股上半年毛利率为21.6%，同比增长2.57个百分点。

对比纯住宅开发的房企，商业地产业务板块持续为新城控股创造了稳定的现金流，助力公司穿越周期。2021年以来，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年上半年该比例进一步增长至2.71倍。

现金流保持合理充裕

当行业进入新常态，新城控股明显感受到夯实各项能力、与时俱进创新产品与业务的重要性。

尤其房地产进入深度调整的近些年，新城控股继续保持战略定力，坚定践行地产开发与商业管理“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。

而之所以在外部环境多变之时仍能安心修炼“内功”，可以说得益于新城控股对风险的敏感和对时机的把握以及经营策略的灵活。结合市场变化和自身优势，新城控股通过制定合理的经营战略和营销策略，加强了风险管理和资金控制，促进销售和资金回笼，实现了公司经营状态的稳健向好。

上半年，新城控股实现合同销售金额235.54亿元，实现合同销售面积326.22万平方米，根据中国指数研究院发布的《2024 年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，上半年，新城控股的合同销售金在全国房企中排名第20位，合同销售面积在全国房企中排名第9位。

报告期内，新城控股实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 105%（注：按全口径回笼/全口径签约计算），回款上的稳健表现，为新城控股的现金流安全提供了稳定保障。

现金流安全的重要前提，是公司具有健康的财务基本面。截至2024年6月末，新城控股期末融资余额为558亿元，相比年初压降13亿元，债务结构进一步优化；公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，相比年初再次下降12.56亿元。

在健康的财务状况和有保障的经营业绩的支撑下，新城控股的融资渠道继续扩宽，进一步保障了现金流的安全。

今年5月，新城控股成功发行“新城控股2024年度第一期中期票据”，发行规模13.6亿元，总认购倍数超2.7倍，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%，保持较低的融资成本；中债信用增进投资股份有限公司为该笔中票提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，这也是继成功发行四笔中债增全额担保中票后，新城控股在报告期内再次得到民企债券融资支持工具政策的支持。

新城控股的现金流整体保持合理充裕。截至报告期末，新城控股在手现金余额157.82亿元，公司经营性现金流净额为20.88亿元，经营性现金流净额连续6年为正；净负债率为47.00%，继续保持较低水平。

授信额度的充足，为现金流的安全带来更大的保障。截至报告，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计1059亿元，其中，新城控股及子公司已使用授信275亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。

房地产的调整期，坚守“长期主义”的房企正在收获市场的回馈。