超30城支持住房“以旧换新”,东部占七成,成效几何?

阿力米热
2024-04-11 11:39:15
来源: 时代财经
以旧换新的风,吹到了房地产行业

购买家电支付立减10%,至高补贴5000元;汽车以旧换新至高抵3万元;新机最高可补贴1000元,旧机可根据残值额外结算金额……

近段时间以来,从冰箱、洗衣机、空调等家电,再到手机、电脑、汽车等耐用消费品,掀起了一波换新浪潮。住房也跟上了这股浪潮,多个城市开始推动房产“以旧换新”。

简单来说,住房“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式,鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。缩短旧房出售周期,从而激活市场的改善需求。

具体都有哪些城市在推行?

据中指院统计,2023年以来已有淄博、南京、泰安、济宁、宁波、苏州等超过30个城市鼓励和推进住房市场的“以旧换新”。从区域角度来看,这些“以旧换新”的城区以二三线城市为主,且有近70%的城市来自东部地区。

各地方式不同

作为支柱行业,房地产行业是经济增长的火车头之一,对上下游产业链、就业、居民财富等有着不小的影响。

但近些年来,由于市场供求关系的变化,房企面临较大的库存压力和资金链紧张,购房者意愿也有待修复。

统计数据显示,2023年全国新建商品房销售金额为116622亿元,同比下降6.5%。若拉长时间线来看,该销售额相当于退回到2016年的水准(117627亿元)。而库存量方面,全国商品房库存量已连续四年上升,其中去年的升幅最大,上升19.0%,库存量达67295万平方米。

楼市政策顺势而变,这也是多城推出住房 “以旧换新”的背景之一。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受时代财经采访时表示,当前改善型住房需求是政策支持的重点之一,以旧换新、以小换大等需求获得更多的政策支持。

住房“以旧换新”具体如何操作?不同城市、不同楼盘的情况并不相同。

房地产售楼处 图源:图虫创意

整体来看,当前各地推出的购房“以旧换新”主要有两种情况:一种是“代卖”,一种是“收购”。

所谓“代卖”,是购房者缴纳定金锁定新房后,中介挂牌旧房并在一定期限出售,卖出则合同生效,反之则退还定金。

而“收购”,则是购房者通过补差价购得新房,房企或其他第三方出手收购旧房。

例如在江苏南通主城区,居民可以和房地产企业签订认购意向书,并在一定期限内锁定新房房源,待中介公司售出旧房后,房款抵作新房首付;如在期限内旧房未能售出,居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

除了上述方式,盐城、苏州、沈阳等地区还以购房补贴的形式鼓励“以旧换新”。

上述“以旧换新”的模式多由企业主导推进,在近期郑州推出的试行政策中,国资入场成为亮点。

具体来看,郑州“以旧换新”的方式有两种:一是郑州城市发展集团有限公司收购二手住房,促成市民通过购买改善型新建商品住房,先行在金水区、郑东新区等区域进行试点;二是政府政策鼓励,市民通过市场进行交易。

郑州还提出,凡是在2024年通过“以旧换新”换购新建商品住房的市民,均可享受契税补贴30%的优惠。

郑州城市建筑风光 图源:图虫创意

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代财经,目前热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象,导致房地产循环链条中断。同时市场上存在卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善性和消费升级需求。“当市场失灵时,迫切需要政府的及时关注。”

在他看来,在存量房源足够大,供求关系发生重大变化的形势下,依附低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房,作为保障性租赁住房人才房,这是合理的。

“但国企被授意大规模收购,一方面受限于财力和债务约束,另一方面,也没有大于市场的优势来匹配供需,因此可能会导致手上的房源消化不出去,这项工作或难以为继。”李宇嘉说道。

成效如何?

对于有改善型住房需求的人来说,“以旧换新”政策的推进,无疑给他们带来了很大的利好。但比起家电、手机、汽车等,住房“以旧换新”的操作难度要大很多,因此还有不少人持有疑惑。

以江苏海安市为例,在时代财经以购房者的身份咨询“以旧换新”政策时,当地房产中介华先生透露,在自己接待的顾客中,选择“以旧换新”的人并不多。并且当地二手房市场竞争激烈,房源多、买房人少的情况下,以市场价格出售二手房是比较困难。

“聪明的就提前降价自己卖出去,如果你的房子确实不行就换掉。”他说。

李宇嘉告诉时代财经,“以旧换新”并没有想象中那么容易。因为在现实中,既然业主想换房,房产本身可能就存在楼龄较长、区位不好等问题,不然购房者也不会有换房的需求。

“另外,对于置换的购房者来说,换房是建立在有房的基础上的,若换房意愿不强,大幅降价的意愿也会比较小。而通常情况下,房企和房产中介肯定是希望大幅度降价卖房的,以上因素均会导致旧房难卖。”李宇嘉说道。

不可否认的是,房地产市场的发展是复杂而多变的,需要政府、开发商、金融机构、消费者等多方面协作,短期内“以旧换新”政策可能难以发挥显著效果。而从区域的角度来看,“以旧换新”也并非适用于所有地区和城市,在一些住房已经相对饱和的地区,其需求也会有所不同。

时代财经梳理发现,从去年4月到今年4月的这一年内,鼓励和推进住房“以旧换新”的城区以二三线城市为主,与此同时,有约70%的城市来自东部地区。

中国国际经济交流中心宏观经济研究部副部长、研究员刘向东告诉时代财经,中国人口的分布主要集中在胡焕庸线以东,尤其是以东部沿海城市为主的人口承载地,历来经济活跃、物产富饶,人口流入较多也较早,因此更适宜推进住房的“以旧换新”。

那么,从城市能级来看,当前推行“以旧换新”的城市中并没有一线城市的身影,未来政策涉及范围是否会进一步扩大?

时代财经以购房者的身份向广州的房地产中介张先生询问时,他表示,当前广州的“以旧换新”主要是房地产开发商在操作。“开发商专门有置换小组在帮卖旧房子,和放在中介一样也要收中介费。没有具体优惠,就是帮你加速卖房。”

易居研究院研究总监严跃进表示,一线城市虽然没有直接的政策,但也有相似的做法。例如上海实施的趸租,即把市区内的一些住房进行收储,原来的房东换租到郊区的新房居住。这些收储的市区住房,后续作为保障房向在中心城区就业的年青人出租,其产权保持不变。“这种做法虽然不是‘以旧换新’,但其实也是在盘活二手房,同时导入新的租赁需求。”

严跃进认为,后续可以建议一线城市推进此类“以旧换新”的工作,因为一线城市的旧房子或二手房盘活的价值很大,在一线城市操作其实更加容易。“可以鼓励基金公司、实体企业、开发商来收购此类二手房,这也是一线城市政策方面可以优化的发力点。”

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