REITs系列（一）| 初识与我们生活息息相关的REITs

唐洛

2023-12-29 13:25:45

来源: 时代周报App

REITs，到底是个啥？

可能近期有基民朋友留意到了，基础设施公募REITs被纳入部分FOF基金的投资范围啦。作为一类不同于股票、债券、商品和现金管理工具的新投资品种，从2020年开始试点至今，基础设施公募REITs逐渐走入大众视野，规模已经从0增长至893.39亿元（数据来源：Wind,截至2023/3/31）。

说到这，可能会有人好奇，REITs到底是个啥？和公募基金有啥不同？REITs靠什么赚的钱？投资REITs有哪些风险？……“REITs系列”将会为大家揭开REITs的神秘面纱，解锁投资REITs的基础知识。

本篇我们先和大家一起聊聊REITs的基础概念，看看它到底是个啥？

一、什么是REITs？

REITs起源于上世纪60年代的美国，全称是Real Estate Investment Trusts，中文名叫作“不动产投资信托基金”，是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的投资基金（来源：上海证券交易所）。目前REITs已经发展至日本、新加坡、中国香港等多个国家和地区，全球市场规模超过2万亿美元（来源：德勤《REITs发展报告》）。

乍听起来，REITs好像与普通大众的距离有点远，但其实它与我们的日常生活息息相关，我们开车驶过的高速公路、上班所在的办公楼、逛街“种草”的购物中心等都属于不动产的范畴，在符合法规要求的前提下都可以“打包”成为REITs持有的资产。

我们以高速公路为例，了解下REITs在全球的基本产品法律结构和运作模式。

假设有一条价值100亿的高速公路，每年能够依靠收取过路费实现稳定盈利，并且拿出3亿进行分红，也就是3%的分红收益。

有一天，负责运营该公路的高速运营公司要对公路进行改造和扩建，急需一笔现金。对部分老百姓来说，往年3%的分红收益具有一定的吸引力，但是他们无法直接参与高速公路的投资建设。

这个时候问题就出现了，高速运营公司有资金需求，老百姓手中有资金，但无法直接投资给高速运营公司。

面对这个难题，就轮到本文的主角——REITs出场了。

一方面，REITs向投资者募集资金，并发放给其一个收益凭证。投资者可以凭借此，定期享受高速公路的分红收益。另一方面，REITs将募集而来的资金，用来购买高速运营公司的全部股权，进而取得对高速公路的经营权。高速运营公司则获得了一笔当期的现金流，就可以开工改造高速公路了。

理解了上述基本的产品法律结构和运作模式后，我们还需要注意的是，由于法规政策等因素的差异，REITs具体落地到不同的国家和地区，产品法律结构和运作模式可能会有所差异。例如在我国，目前REITs并不是直接买入项目公司的股权，而是先买入基础设施资产支持证券，并通过持有其全部份额，间接持有项目公司的股权。

二、REITs分哪几类？

从海外情况来看，可以大致根据“钱哪来的”和“钱花哪了”，将REITs家族成员进行分门别类。

按“钱哪来的”分类

即REITs向谁募集的资金。根据募集方式的不同，REITs可以分为公募型和私募型两类。

按“钱花哪了”分类

即REITs买了什么。根据投资对象的不同，目前REITs在国外可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三类。

在我国，目前REITs的试点范畴主要集中在基础设施领域，并且采用公开募集的方式，因此也叫作“基础设施公募REITs”。

三、我国基础设施公募REITs的特征有哪些？

目前我国基础设施公募REITs的特征主要有两个：

一是主要投资于基础设施领域。目前REITs在我国的试点范畴主要在基础设施领域，包括交通基础设施（高速公路、港口等）、能源基础设施（光电、水电等）、生态环保设施（污水、固废处理等）等。

不同的底层资产，意味着我们持有REITs获得的收益，其来源是不一样的。比如高速公路的收益主要来自于收取的过路费，而产业园区的收益，除了来自于场地租金、物业管理费之外，也包括因产业园区升值而带来的增值收益。

不同REITs底层资产的收益来源

注：参考自国内多只基础设施公募REITs的《招募说明书》

二是强制分红。按照我国的相关规定，在符合分配条件的情况下，公募REITs每年至少要进行收益分配1次，收益分配的比例不低于年度可供分配金额的90%。截至2023年6月底，目前国内已上市的28只REITs中，有22只REITs自上市以来至少进行了1次分红，其中有9只至少进行了3次分红（数据来源：Wind）。

通过上述介绍，我们不难看出，REITs不仅拓宽了基础设施建设的融资渠道，也降低了我们普通投资者参与基础设施项目投资的门槛。普通个人因为资质、资金实力等因素的限制，可能难以参与到高速公路、水利设施、港口等大型基础设施的投资中。但REITs发挥了“集中力量办大事”的作用，普通个人通过持有REITs，可以间接地参与到基础设施项目的投资建设中去，进而有机会分享项目平稳运作所产生的收益。

参考资料：华泰证券《公募REITs系列研究之一：正本清源，元年开启》

声明：本资料仅用于投资者教育，不构成任何投资建议。我们力求本资料信息准确可靠，但对这些信息的准确性、完整性或及时性不作保证，亦不对因使用该等信息而引发的损失承担任何责任，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息做出决策。基金有风险，投资需谨慎。

REITs系列（二）| 基础设施公募REITs：不一样的公募基金

自从基础设施公募REITs（以下简称“公募REITs”）上线后，基民朋友们买基金又多了一个新选项啦。不过，虽然同在公募基金的大家族里，与我们熟悉的股票型、债券型或货币型基金等相比，公募REITs在产品交易结构、投资运作、收益来源等方面都存在不一样的地方，本篇文章我们就和大家聊聊这些不同之处。

1、产品交易结构

通常来说，公募基金的交易结构为，普通投资者购买基金，基金管理人将公开募集而来的资金，直接拿去投资股票、债券等大类资产。

普通公募基金的交易结构示意图

而公募REITs目前在国内采用的是“公募基金+ABS计划”的交易结构。具体来说，公募REITs先将公开募集而来的资金买入一个资产支持证券（Asset-backed security，简称ABS），再由这个ABS买下基础设施项目公司的全部股权，进而持有对基础设施项目的所有权或经营权。

公募REITs的交易结构示意图

2、投资对象

一般而言，公募基金的投资品种包括上市交易的股票、债券、公募基金、货币市场工具等，根据主要投向的资产不同，基金可以进一步划分为股票型、混合型、债券型、FOF和货币型基金。

公募基金类别及其划分标准

公募REITs是将80%以上的基金资产通过基础设施资产支持证券（简称“基础设施ABS”），投向基础设施领域，包括基础设施项目的所有权或者经营权，剩下的小部分基金资产应当拿来投资利率债、AAA级信用债或货币市场工具。

3、主要收益来源

不同的投资对象，意味着公募REITs和普通公募基金的主要收益来源是不一样的。一般而言，公募基金的收益来源除了股票股利、债券利息和存款利息收入之外，还有通过买卖股票、债券等资产获得的差价收入。

对于公募REITs来说，其收益来源主要为底层资产运营所产生的收入，例如高速公路收取的过路费、产业园区收取的租金等。除此之外，产权类REITs还有可能享受因底层资产升值带来的增值收益。

4、投资集中度

一般而言，公募基金在投资集中度方面会面临一定的法规约束。例如，现有法规针对单只基金和单家基金公司提出了“双十原则”。对于单只基金，持有一家公司发行的证券，不能超过基金资产净值的10%；对于单家基金公司，旗下所有基金持有一家公司发行的证券，不能超过该证券的10%。

相较而言，公募REITs投资基础设施ABS的比例不受“双十原则”限制，一般集中投资一个或多个基础设施项目，并且均为同一类型，因此投资集中度偏高，较难通过分散化投资的方式降低风险。

5、份额净值更新频率

一般而言，开放式公募基金每个开放日会更新当天的产品份额净值（QDII、FOF基金除外），封闭式公募基金则是至少每周一次。

公募REITs虽然同样是封闭式基金，但一般其份额净值更新频率会更低一些。目前国内公募REITs是分别在半年报和年报中，更新截至6月和12月最后一天的份额净值。

6、估值方式

一般而言，公募基金对于底层资产通常采用公允价值进行计量。例如，对于股票型基金，我们会用每只持仓股票的最新收盘价，来计算基金净值。

而公募REITs一般只有在满足特定条件的前提下，才使用公允价值模式对持有的基础设施ABS进行计量，目前通常采用成本法计量。例如，某只公募REITs持有一个产业园区，其初始价值为20亿。园区每年需要计提折旧1亿，即每年减值1亿。那么到了第二年，该园区的账面价值就变成了19亿。

不难看出，这种方式可能会导致公募REITs底层资产的账面价值与其公允价值存在差别。不过，现有法规要求在公募REITs存续期间，基金管理人每年要聘请机构对底层资产进行1次评估。目前，公募REITs通常会在年报中披露底层资产最新的评估价值。

7、个人投资者主要参与方式

目前国内公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回，成立后在交易所上市交易。目前公募REITs在首发阶段面向个人投资者发售的比例较低，因此普通个人投资公募REITs的主要方式是场内交易。而对于普通公募基金（除ETF和LOF基金外），普通个人的主要参与方式则是场外认/申购。

最后，我们用表格简要总结下公募REITs和普通公募基金的区别：

公募REITs与普通公募基金的区别

参考法规

1. 《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》

2. 《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》

3. 《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》

4. 《公开募集证券投资基金运作管理办法》

（除标注外，数据及图表来源：易方达投资者教育基地）