“商管+物管”双轮驱动，华润万象生活逆势演绎高质量增长样本

林欣禾

2025-04-01 12:01:56

来源: 时代财经

核心净利润的增速高于营业收入的增速，保持了高质量发展。

外部环境不确定性明显上升的背景下，从行业龙头华润万象生活（01209.HK）交出的财报，可以窥见头部企业在淡市之中的发展韧性。3月26日，华润万象生活召开2024全年业绩发布会，董事会主席李欣、总裁喻霖康等管理层出席会议。

行业震荡，华润万象生活锚定“中国最具行业影响力的轻资产管理公司”战略目标，稳健经营，进一步巩固在商管和物管的领先地位。

报告期内，华润万象生活多项核心指标实现双位数增长——营业收入170.43亿元，同比增长15.4%；毛利率56.09亿元，同比增长19.5%；股东应占利润36.29亿元，同比增长23.9%；股东应占核心净利润（非香港财务报告准则指标）35.07亿元，同比增长20.1%。

华润万象生活自2020年12月上市以来，持续以高分红回报股东，展现出强劲的盈利能力和股东回报意识，2024年分红力度再创新高，全年总分红率138%，股息总额超净利润。

业绩向好，华润万象生活股价走强，业绩披露当天报收34.5港元/股，涨超10%，市值约787亿港元，稳居行业第一。

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竞争白热化下，万象的发展韧性

2024年，中国经济在复杂严峻环境中承压前行。消费需求加剧分化，物管行业增速换轨。

消费者追求质价比、有效需求仍显不足的背景下，购物中心零售额及租金增长呈现走弱趋势，重奢购物中心亦处于承压状态，零售额增速明显跑输大众定位商场。市场增速放缓，“具备优秀商业模型或扎实财务实力以及突出运营能力的龙头商业运营商有望持续实现份额提升”，中金公司认为。

物管企业的压力同样不容小觑。

随着房地产行业进入存量竞争新周期，物企营收、净利润持续承压。克而瑞的报告显示，2024年上半年，上市物企营收均值23.2亿元，营收增速进一步回落至4.7%，再创近年来新低；净利润均值1.4亿元，同比下降30.1%，更有7家上市物企陷入亏损状态。

在此背景下，头部企业积极调整战略，回归服务本质，以优质、专业的服务能力为核心，推动独立经营与高质量发展。

凭借在商管板块、物管板块构建的宽广护城河，华润万象生活的发展未被当下环境所局限，以“高质量、高效率、高质量、稳增长”为整体经营基调，实现经营业绩持续增长。

报告期内，华润万象生活实现收入170.43亿元，同比增长15.4%，主要得益于管理规模持续扩大，商业运营管理服务和物业管理服务收入稳健增长。其中，商业航道收入同比增长21.4%至62.74亿元，物业航道收入同比增长11.6%至107.15亿元。

值得一提的是，华润万象生活摆脱行业毛利率普遍下滑的阴影，收入规模的扩大亦推动盈利同步增长。

2024年，华润万象生活实现毛利润56.09亿元，同比增长19.5%，毛利率增长1.1个百分点至32.9%；股东应占利润36.29亿元，同比增长23.9%。

“2024年的业绩展示了华润万象生活核心经营策略——‘有利润的营收和有现金流的利润’的有效落实。”首席财务官聂志章强调，华润万象生活通过规模效应持续摊薄固定成本，效率的提升放大利润空间，二者的共同作用推动经营效益的持续稳定增长。

“从增速来看，我们核心净利润的增速高于营业收入的增速，保持了高质量发展。”聂志章表示。

“双轮驱动”演绎高质量增长范本

业绩逆势增长的原因指向华润万象生活独特的经营模式，以“商管+物管”双轮驱动的商业模式走出独立行情，演绎高质量增长样本。

2024年，商品零售尤其是高端消费承压放缓，消费市场图景更加复杂，深刻考验运营商的应变能力。华润万象生活商业航道聚焦高能级城市，做深管理浓度，持续强化精细应变、创新联动能力，实现结构性增长。

报告期内，来自购物中心的商业运营管理服务收入为42.09亿元，同比增长30.0%，占总收入的24.7%；业主端租金收入262 亿元，同比增长19.2%，经营利润率同比提升0.4个百分点至65.1%。

截至2024年末，华润万象生活旗下在营购物中心122座，实现零售额2150亿元，同比增长18.7%，跑赢社消零增速。其中，重奢项目零售额同比增长5.6%，非重奢项目增速更达27.1%，展现出多元商业布局的强劲活力。

2024年，华润万象生活今年以突破性的开业步伐与产品力创新领跑商业地产赛道，全年新开21座购物中心，创历年新高。西安万象城以国际建筑大师设计的“生命之树”为核心，开业即成为现象级文商旅地标；深圳大运天地创新“文商体建设运营”模式，通过6.5万平方米开放式空间联动大运公园与体育场馆，重塑城市商业生态；义乌天地引入近百家首进品牌，打造浙中潮流新地标。

这些项目以差异化设计与场景创新，展现华润万象生活在商业空间运营上的深厚功底，不仅提升区域商业能级，更推动城市消费体验的升级，印证其作为行业标杆的创新引领力。

“2024年社消零总额突破48万亿元，在这个超大市场里，华润万象生活还有足够的发展空间，”喻霖康表示。

物业航道稳居行业第一梯队，华润万象生活在高质量发展和城市空间运营领域交出亮丽的答卷。

截至2024年末，华润万象生活总在管面积4.13亿平方米，同比增长11.6%，合约面积4.50亿平方米，业务覆盖全国173个城市，全年新增第三方合约面积3485万平方米，超八成布局于一二线城市。公司通过“品质服务年”及“春风行动”深化美好社区建设，客户满意度达91.76分，树立优质服务标杆。

在城市空间运营层面，新拓展91个城市公共空间项目，出色打造温州龙港片区运营项目，通过构建城乡环卫一体化管理与政务文化、商业地标一体化运营的全域服务模式，为城市空间运营探索出可复制的新范式，推动城市治理向精细化、高效化方向升级。此外，华润万象生活圆满完成第十二届全国少数民族传统体育运动会、第八届国际丝博会等国家级重大活动保障任务，进一步巩固行业头部地位。

副总裁王海民表示，未来，物业航道将从单一的质量服务思维转变为客户运营思维，推行场景式服务，改善物业服务质量和均好性，持续提升客户满意度和忠诚度。

拥抱可持续，万象生活的长期主义

在商管物管行业加速拥抱可持续发展的背景下，ESG已成为企业高质量发展的核心驱动力。华润万象生活作为行业标杆，将ESG战略深度融入业务肌理，通过系统性举措兑现可持续承诺，为城市发展与社会进步创造长远价值。

围绕“万象生态”核心支柱，华润万象生活发布首份社区繁荣报告，系统性将健康福祉纳入ESG体系，加入全球领先的“WELL规模计划”，惠及超32万空间使用者。在绿色发展领域，公司持续优化能源管理，旗下8家实体通过ISO14001环境管理体系认证。同时，公司发起“可持续生活周”“绿色生活节”等品牌活动，携手华润饮料开展“宝贝重塑”绿色公益，联动93座购物中心传递绿色理念，与超2万家合作方达成可持续发展共识。

在社会责任层面，华润万象生活聚焦乡村振兴与社区关爱，打造“万象守护”责任品牌，连续两年入选国务院国资委“央企上市公司ESG先锋100”及央视“中国ESG上市公司先锋100”榜单。通过“万象守护・爱育希望”公益助学助农活动，精准助力乡村素质教育与产业发展，并创新“红色管家”物业服务模式，将现代物业管理经验引入10个华润希望小镇，推动乡村治理与环境提升。

华润万象生活的实践表明，可持续发展不仅是企业的社会责任，更是构建长期竞争力的关键。通过将ESG理念贯穿商业运营、社区服务与城市治理，公司正引领行业迈向更具韧性与温度的可持续发展新范式。

作为行业龙头，华润万象生活的长期价值正获资本市场高度认可。摩根大通、花旗、申万宏源等多家机构均给予“买入”或“增持”评级，花旗更将目标价上调至40港元，肯定其经营性现金流优势及商业赛道的领先地位。

机构普遍认为，华润万象生活凭借华润置地的内生增长支撑与强商管品牌的外拓能力，购物中心规模有望加速扩张，叠加优秀的运营能力推动同店增长及毛利率提升，业绩将进入加速成长期。

华润万象生活管理层明确，2025年将坚持“内涵式+外延式”增长战略，随着商业轻资产外拓加速、城市空间运营版图拓展，华润万象生活的长期成长潜力备受期待，有望进一步巩固其行业标杆地位。

2025年华润万象生活的成长，值得期待。