产品力跨越式突破夯实行业五强地位，招商蛇口守稳开发基本盘

林欣禾

2025-03-19 20:06:38

来源: 时代财经

今年，招商蛇口总可售货值3250亿元（不含新增投资）。

百强房企权益销售额同比下滑近30%的背景下，招商蛇口（001979.SZ）交出一份“稳中有进”的答卷。

3月18日，招商蛇口召开2024年度业绩说明会暨投资者交流会，披露2024年度业绩。

招商蛇口召开2024年业绩说明会，企业供图

报告期内，招商蛇口实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；实现归母净利润40.39亿元。

2024年，招商蛇口主动出清风险，计提资产减值59.44亿元，包括针对三四线城市去化困难项目的存货跌价准备35.75亿元。这一举措在短期内对利润有所拖累，但实质是对低效资产的主动剥离。

积极修复资产负债表的同时，招商蛇口在财务管理、开发经营等方面取得可圈可点的成绩。

2024年，招商蛇口经营活动现金流量净额319.64亿元，在手现金1003.51亿元，达到5年来最高水平，资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比1.59，全面打造“棉袄式”的现金流量表和“堡垒式”的资产负债表；聚焦产品突围和创新营销，实现签约销售金额2193.02亿元，销售排名站稳行业五强，产品力跃居行业第四。

考虑到减值压力释放较充分，以及年初以来经营表现积极有为，中金公司维持招商蛇口盈利预测不变。

中金公司进一步表示，截至2024年末，招商蛇口总可售货值约3250亿元，其中核心6城占比51%，质地扎实，预估2025年销售额在2100-2300亿元区间。“考虑公司减值计提较为充分，加之大湾区高毛利项目结算比重提升，我们判断公司未来两年业绩端或有望走出筑底企稳趋势。”

住宅产品力跨越式突破

2024年，招商蛇口以“精进”作为贯穿全年的关键，坚持“五精”策略（精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本），全面提升产品力，致力于打造“招商好房子”，为消费者提供高品质的生活空间。

报告期内，招商蛇口实现签约销售面积935.90万平方米，签约销售金额2193.02亿元，继续保持在行业第一阵营。

“城市深耕策略卓有成效。”招商蛇口董事总经理朱文凯介绍，2024年，招商蛇口在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

在行业深度调整期，这一成绩的取得，反映招商蛇口在转向以产品品质服务能力和科技创新为核心竞争力的发展路径成效显著。

2024年，招商蛇口精雕细琢产品力，系统性升级产品管理体系，实现住宅产品力跨越式突破，通过“首席设计师及产品经理”管理体系，研发打造“3+1”全新产品系——玺系、天青系、启序系、揽阅系。

这一产品系推出即受到市场高度认可。北京招商玺、合肥招商玺、武汉武昌序、成都翎云阁、西安揽阅、上海揽阅等10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单，助力招商蛇口位列2024中国房企产品力TOP100第四名。

强大的产品力推动项目高效去化。2024年，招商蛇口“3+1”产品系在全国的20余个全新项目，首开去化率领先竞品25个百分点，“充分印证招商蛇口过去一年在产品溢价能力与市场竞争力方面迈向行业前列，”朱文凯表示。

值得一提的是，全国各地陆续发布四代住宅新规后，招商蛇口率先在多个城市实现城市首单落地，凭着积极布局、高效、差异化思维，在这一领域已领先同行一个身位。

广州招商·林屿境是招商蛇口在粤港澳大湾区落子的首个四代住宅项目，40%的户属空中花园和25%的阳台全赠送设计将使用率推高至140%，每户都拥有近乎度假式的空中花园。凭借出挑的产品力，广州招商·林屿境首开即售罄，创下广州新盘蓄客到开盘的最短时间纪录。

招商蛇口的产品力贯穿于项目全生命周期，交付是其中的关键一环。

当“开盲盒式”交付冲击市场，招商蛇口用硬核实力兑现对客户、对市场的承诺，构建“十二维生活场景全生命周期体验系统”，从城市界面、园林景观、建筑立面、社区配套，室内的户型设计到毫米级精工细节，通过沉浸式场景营造实现“所见即所得”的品质交付，实现从“卖好房子”到“卖美好生活方式”的转型。

面向未来，招商蛇口将持续深化四大产品支撑体系，在产品研发、内部运营、科技应用、组织人才等方面，以创新产品重塑行业标准，力争成为行业产品“引领者”。

当行业陷入“以价换量”内卷时，招商蛇口通过城市聚焦和产品细分，正在改写“规模-利润”的负向循环逻辑。

积极把握核心城市结构性行情

经过三年的深度调整，房地产市场规模从18万亿元峰值回落至不足10万亿元。招商蛇口认为，当前，市场继续下行的空间较为有限，预计2025年将逐步进入筑底回稳的阶段，呈现结构性行情。

北京、上海、深圳、杭州、成都等城市多宗地块高溢价成交，高端楼盘供不应求甚至摇号发售。招商蛇口的调研显示，在北京、上海、深圳的部分核心地段，180-200平方米的改善性住宅依然稀缺。

因此，招商蛇口将继续坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。

去年四季度以来，随着重点城市土地限价约束打开、供地质量提升，土地市场活跃度明显改善，招商蛇口积极出手扩储，2024年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，权益地价约335亿元。截至2024年底，招商蛇口未售口径总土地储备约2700万平方米。

朱文凯指出，招商蛇口在“核心10城”的投资占比达90%，在“强心30城”的投资占比达98%，在一线城市的投资进一步提升至59%，先后在上海获取7宗地块，广州、杭州、西安各2宗地块，北京1宗地块。

值得注意的是，招商蛇口在粤港澳大湾区核心城市深圳的蛇口、太子湾、前海等区域拥有大量待开发优质资源。随着湾区经济蓬勃发展，这些资源的战略价值日益凸显，为招商蛇口未来发展提供强劲动力。

“聚焦核心城市、核心区域已成为头部房企的普遍策略。”招商蛇口董事长蒋铁峰表示，核心城市土地市场竞争更为激烈，地价拍得比较高，但是如果把品质、配套做好，提升得房率，去化仍然较好，这也是招商蛇口不断提升的方面。

“我们2024年到现在拿了20多宗地块，最近做了动态评估，收益率、毛利率都比较高，至少在15%-20%以上，这也是未来贡献销售业绩和结转利润的一个重要来源，”蒋铁峰透露。

今年，招商蛇口总可售货值3250亿元（不含新增投资）。从业态占比看，79%为住宅；从城市分布看，核心城市“6+10”占比77%，“强心30城”占比93%。中金公司预测，假设综合去化率走平，招商蛇口2025年销售额在2100-2300亿元区间。

“作为一家市值近千亿的的上市公司，我们要保证公司的营收和利润保持一定规模。”蒋铁峰表示，为保证不失速，招商蛇口首先要守稳开发基本盘，加快存货、首开楼盘的去化，适当降杠杆，谨慎投资，每一个投资要确保收益率非常高才会出手。

“虽然行业很困难，我们还是要立足长远，坚定发展信心，尤其是转型的信心。”蒋铁峰表示，2024年招商蛇口开发板块营收占比87%，运营板块营收增长至13%，“我们还将进一步提升运营板块的营收占比，这才是可以长远发展的动力。”