完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘
2022年，富力地产率先完成了境内外债务整体重组，如今，却又再次走向资金困局。
图源：图虫创意
万达等来了金主，富力的金主却想快点“割席”。
近日，富力地产（02777.HK）公布，旗下全资附属公司兆晞有限公司（下称“兆晞”）在中国间接持有的68间酒店及1栋写字楼被担保代理人委任的机构人员接管。
同时被接管的，还有富力地产(香港)有限公司(下称“富力香港”)持有的御逸有限公司股份(下称“御逸”)、御逸持有的兆晞股份。其中，兆晞是御逸的全资附属公司，御逸是富力香港的全资附属公司，富力香港则是富力地产的全资附属公司。
事情的起因是一笔金额为6.14亿美元的尚未偿还的境外债务，而这笔债务的抵押品之一，便是本次被接管的68间酒店及1栋写字楼。
此次被接管的酒店资产，可追溯到一宗“世纪交易”。
2017年7月19日，在北京万达索菲特酒店，万达创始人王健林、融创创始人孙宏斌以及富力地产创始人李思廉与张力杯觥交错，庆祝一场中国房地产历史上的最大交易。
作为白衣骑士的富力地产，以189.55亿元的代价虎口夺食，“捡漏”万达集团旗下73家酒店，一举成为全球最大豪华酒店业主。此后，李思廉曾多次表示，这是一笔划算的交易，坚称“买得不贵”。
7年后，这些资产再生变数。因为上述债务，淡马锡跟富力地产翻了脸。
新加坡政府投资机构淡马锡旗下私募信贷主权基金Seatown Private Credit Master Fund（下称“Seatown”）是债权人之一，在今年7-8月，Seatown在香港高等法院接连提交对兆晞、富力香港的清盘呈请。
2022年，富力地产率先完成了境内外债务整体重组，如今，却又再次走向资金困局。
淡马锡翻脸后，68间酒店被接管了
7月8日，因为一笔包含本金及应付利息合共6.14亿美元的贷款尚未偿还，Seatown在香港高等法院提交了对兆晞的清盘呈请。
这笔债务的融资协议订立于2023年1月13日。天眼查显示，兆晞持有广州兆晞投资有限公司（下称“广州兆晞”）100%的股份，广州兆晞又对外投资了73家酒店管理公司。这些公司有多个显著的特点，它们均成立于2017年10月，且由广州兆晞100%控股，其中，不少公司又再全资控股了其它酒店管理公司，其它酒店管理公司的股东曾是大连万达商业地产股份有限公司。
富力地产对Seatown的清盘呈请十分不满。原因之一是Seatown“仅为该贷款的其中一名贷款人，只持有该贷款尚未偿还本金额18%”，富力地产董事会认为Seatown的呈请不代表兆晞和富力地产其它持份者的利益。
“该贷款已有足够的抵押品，有担保债权人可以行使其权利强制执行抵押品，而不是申请附属公司清盘”，富力地产董事会认为，任何此类申请清盘的尝试都会损害价值，“并会减少债权人的可收回的追讨”。
强制执行抵押品和向法院提交清盘呈请是两种不同的债务追回方式。其中，强制执行抵押品通常是指债权人直接对抵押品进行处置，以收回债务，这种方式直接针对特定的资产，通常适用于有明确抵押物的债务；而向法院提交清盘呈请则是请求法院对债务人公司进行清算，这通常涉及到公司的整体资产和负债。
汇生国际资本总裁黄立冲对时代财经表示，对债务人公司进行清盘呈请是一种更为彻底的解决方式，可能会导致公司的解散。
黄立冲分析，Seatown之所以选择清盘的方式，“可能是因为Seatown认为通过清盘能更好地保护其整体利益，也可能是因为抵押品的价值不足以覆盖债务，或者是因为清盘可以解决公司的其它潜在问题，比如公司运营不善或财务不透明等”。
在公告中，富力地产透露，公司一直积极与Seatown沟通，也将继续沟通，争取双方达成一个“友好解决方案”。
不过，沟通显然没有成功。8月19日，Seatown又一次在香港高等法院提交了清盘呈请。这一次，Seatown的目标是兆晞的母公司富力香港，富力香港同时是这笔债务的担保人之一。
资金困境之下，富力地产似乎既无力招架Seatown，也无法阻止全体债权人的进一步行动。
9月3日，这笔债务的担保代理人Serica Agency Limited委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited（诚骏法证及企业重整有限公司）接管了融资协议为担保代理人设立担保的资产，包括但不限于富力香港持有的御逸股份、御逸持有的兆晞股份以及兆晞的资产。
根据金融服务公司TMF GROUP的介绍，当贷方以抵押品作为贷款担保时，一般都会委任一家担保代理或代理，在借方违反贷款或债券合约时履行权利。因此，担保代理人往往代表的是所有债权人的利益。
不过，黄立冲指出，担保代理人委派机构接管富力地产债务的抵押物，可能是作为对借款公司提交清盘呈请的一系列动作的一部分，也可能是独立于清盘呈请的行动，这取决于贷款协议的具体条款以及贷款人之间的协商。
完成债务重组两年后，富力又要直面危机
无论清盘，还是接管，富力地产都渐渐失去对68间酒店及1栋写字楼拥有的主动权，这是富力地产不愿看到的结果。
“过去一年，合约销售大幅下降，加上缺乏还款能力，加速债务到期。这些异常状态导致现金流出现更多不确定性，且无法进行战略规划，难以管理流动资金以履行债务偿还责任”，在8月底发布的2024年中期报告中，富力地产坦言，公司及同业将继续面对财务限制及资产流动性问题。
酒店是富力地产的“救星”之一。“面对艰难的经营状况，本集团主要依赖销售近期已落成物业及经常性投资物业所产生的现金流”，富力地产称，除了已落成物业的合约销售带来的现金流，“另一个重要的现金流是来自可产生营运及租金收入的投资物业，如零售商场及酒店”，而截至6月30日，富力地产拥有90间酒店。
“投资资产组合可提供应急而稳定的现金流，不易受市场波动所影响。加上，中央政府一直鼓励本土消费及当地旅游，促进本集团酒店及旅游资产的增长”。
中期报告显示，上半年，富力地产实现协议销售收入约56亿元，同比减少58.64%；实现营业额为142.11亿元，同比减少15%。其中，来自物业发展的营业额为104.84亿元，同比减少15%；投资物业租金收入为4.25亿元，同比微增2%；酒店营运营业额为27.62亿元，同比减少7%。
黄立冲认为，淡马锡作为一个有经验的投资者，有能力进行深入的市场分析和风险评估，从而在市场不确定性中找到投资机会，这也或许是Seatown选择酒店资产作为抵押品的原因，“尽管当前内地房地产形势不佳，但他们可能认为酒店资产具有长期价值，或者认为这些资产在市场复苏时能够带来较高的回报”。
时代财经注意到，除了投资富力旗下的酒店资产外，淡马锡还投资了万达。
港交所权益披露文件显示，淡马锡于2023年1月11日持有万达酒店发展65.04%的股份，相当于30.55亿余股；次日，万达酒店发展公告称，由王健林最终实益拥有的控股股东万达海外，已将其持有的超过30.55亿余股公司普通股质押给贷款人，作为获提供贷款融的抵押品。
据界面新闻去年1月的报道，贷款人是淡马锡旗下公司，其向Wanda Culture Holding Co.Limited提供贷款,由此获得万达酒店发展的股份。截至2022年12月31日，万达酒店发展拥有122家酒店，合计超过2.86万间客房，另有232家已签约管理正在开发中尚未开业的酒店。
作为富力地产体系内相对优质的资产，酒店的控制权一旦旁落，对富力地产现已承压的资金状况无疑是雪上加霜。
2022年，富力地产率先完成了境内外债务整体重组。同年7月，富力地产附属公司怡略公布，10支美元票据合并为3支（下称“怡略票据”） ，并展期3-4年，票据总额将近49.44亿美元，当时，富力方面还拿出了位于马来西亚新山的富力公主湾项目和位于英国伦敦的 LONDON ONE 项目（即ONE Nine Elms项目）作为增信。此次美元票据展期，亦被市场称为亚洲房企最大一笔债务重组案例。
如今，却又再次陷入资金困局。在富力地产的酒店资产卷入债务违约风波之时，上述3支展期后的债券也走到了风险的边缘。8月11日，富力地产发布公告称，怡略票据目前还剩45.27亿美元尚未偿还，票据一共1.47亿美元的利息需在7月11日支付，但在过了一个月宽限期，富力地产由于“面临的现金流压力”没有支付。
今年5月，富力地产卖掉了ONE Nine Elms项目，偿还了项目贷款，也注销了部分怡略票据，富力地产称公司借此“成功降低了债务规模”。而在淡马锡提出清盘呈请后，一只脚“上岸”的富力又被拽回岸边，新一轮挑战才刚刚开始。